Этапы согласования перепланировки в ипотечной квартире

Места

Понятие перепланировки

Существует целый ряд нормативных актов, так или иначе регулирующих процедуру перепланировки в квартире. В первую очередь следует изучить российский Жилищный кодекс, а именно 4 Главу. Там содержится определение перепланировки и приводится список документов, необходимых для ее согласования.

Поскольку мы делаем поправку на залог недвижимости перед банком, следует изучить ФЗ об ипотеке. Данный документ регулирует порядок возникновения ипотечных взаимоотношений и устанавливает требования к договору, подписываемому с кредитором.

Проведение перепланировки нуждается в согласовании с местными властями. Однако в каждом регионе существуют свои особенности этого процесса. Поэтому желательно изучить локальную нормативную документацию.

Например, в Москве перепланировке посвящено постановление столичного правительства № 508-ПП от 25.10.2011 г. Подобные документы приняты и в других уголках РФ.

Перепланировка квартиры неизбежно предусматривает проведение строительных работ внутри жилого помещения. Поэтому желательно иметь хотя бы примерное представление о нормах и правилах, действующих в данной сфере.

В ряде случаев сохранить квартиру в том состоянии, в котором она оказалась после перепланировки, возможно по решению суда. Особенно это касается ситуаций, когда новый собственник узнает о перепланировке уже после завершения сделки по приобретению недвижимости.

При таком варианте необходимо познакомиться с ГПК РФ, свежей судебной практикой. Она поможет подобрать правильные доводы в исковом заявлении.

Перепланировкой называют комплекс строительных мероприятий, в ходе которых вносятся значительные изменения в конфигурацию постройки. По завершении процесса в технический паспорт рассматриваемого объекта недвижимости вносятся изменения. Особенности проведения перепланировки и его согласование с соответствующими инстанциями прописаны в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Строительные мероприятия, характерные для проведения перепланировки:

  • Полный или частичный демонтаж и нарушение целостности ненесущих перегородок;
  • Изменение структуры полов в помещениях;
  • Закладка дополнительных отверстий в проемах. Они могут быть как в несущих стенах, так и в перегородках;
  • Возведение разделительных конструкций, которые не оказывают нагрузок на межэтажные перекрытия;
  • Деление и укрепление проемов для капитальных стен и перекрытий;
  • Снос встроенных шкафов, которые отмечены на планах Бюро технической инвентаризации в качестве отдельных помещений.

Возможные варианты переустройства помещений во время перепланировки:

  • Перемещение инженерных сетей;
  • Перенос сантехнического оборудования в мокрых зонах квартиры. Как правило, это кухни и ванные комнаты;
  • Установка электрических плит вместо газовых, а также и их возможный перенос;
  • Перенос кухонь и санузлов.

Стоит иметь в виду, что перепланировка не ограничивается данными мероприятиями. Сложность проекта и конкретные особенности квартиры позволяют комбинировать имеющиеся объекты и проводить новые ремонтные работы.

Как гласит статья 25 Жилищного кодекса, перепланировка – это изменение конфигурации помещения, вследствие которого требуется внести изменения в его технический паспорт.

Выделяют несколько видов:

  • по эскизу;
  • проектная;
  • с переделкой несущих конструкций.

Первая из перечисленных наиболее простая из всех, а значит, на неё проще всего будет получить разрешение банка и страховой компании. Чтобы провести согласование, не потребуется предоставлять проектную документацию, если переделка будет совсем небольшой. Например, если возводятся новые или демонтируются старые перегородки, не относящиеся к несущим, сантехника переносится на другое место, убираются стенные шкафы. Тем не менее даже такую перепланировку в случае ипотеки придётся сначала согласовать.

Проектная перепланировка сложнее, но обычно банки дают согласие и на её проведение. К проектным относятся такие инициативы, как расширение ванной за счёт включения в неё части коридора, изменение конструкции пола или добавление ещё одного санузла. Чтобы провести согласование, будет нужна проектная документация, после чего через Жилищную инспекцию перепланировка согласовывается в государственных ведомствах таких, как санитарно-эпидемиологическая служба, противопожарная служба, архитектурно-планировочное управление и так далее.

Наконец, если необходимо будет затронуть несущую конструкцию, то это порождает немало проблем при согласовании. Да и просто достаточно затратно – потому такие перепланировки проводятся нечасто по сравнению с предыдущими двумя видами. Банки крайне неохотно дают согласие на их проведение, как и БТИ. Если же такого рода перепланировка проводится без получения одобрения, БТИ может предписать вернуть квартиру к прежнему состоянию. Может даже наступить административная ответственность – и всё это не считая мер со стороны банка.

Сроки и стоимость оформления

Согласование перепланировки – длительный процесс, который может занять несколько месяцев. Он состоит из пяти основных этапов.

В первую очередь необходимо найти технический план квартиры. Если план выдавался более пяти лет назад, нужно заказать в БТИ новый документ. В нем указано, где расположены несущие стены, вентиляционные каналы, коммуникации, а также размеры помещений, проемов. На основе плана нужно нарисовать эскиз перепланировки.

Затем необходимо выбрать проектную организацию.  У нее должен быть допуск к строительным работам, подтвержденный свидетельством, которое выдает саморегулируемая организация строительных компаний. Проект перепланировки нужен для того, чтобы подтвердить безопасность проводимых изменений.

Перед обращением в банк у заемщика на руках должны быть:

  • письмо из страховой компании о том, что она уведомлена о намерении провести перепланировку, и не отказывается от взятых на себя обязательств по страхованию рисков;
  • квитанция об оплате страховой премии, с учетом рисков ущерба и повреждения в результате перепланировки;
  • страховой полис или дополнительное соглашение к договору страхования, учитывающие изменения.

Для получения разрешения банка нужно написать заявление, приложив к нему:

  • проект планируемой перепланировки;
  • документы по страхованию;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, если дом представляет историческую ценность;
Письменное согласие банка готовится в среднем в течение 14 дней.
  • паспорт заемщика;
  • согласие общего собрания собственников помещений многоквартирного дома на перепланировку;
  • согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, если она невозможна без присоединения части общего имущества.

В каждом регионе за согласование перепланировки отвечают разные органы. Это могут быть жилищная инспекция, отдел по делам архитектуры, районная администрация или БТИ. Нужно предварительно уточнить, куда сдавать документы, или обратиться с ними в МФЦ.

Что входит в пакет документов для согласования перепланировки:

  • заявление о перепланировке по утвержденной форме;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
На принятие решения может уйти до 45 дней.
  • проект перепланировки;
  • технический паспорт квартиры;
  • письменное согласие банка;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры (при необходимости).

После того, как работы будут проведены, необходимо вызвать техника из БТИ, который зафиксирует изменения и сделает новый технический план квартиры. Срок изготовления нового документа составляет 10-14 дней.

Перепланировка ипотечной квартиры должна проводиться с соблюдением рекомендаций соответствующих уполномоченных органов. Пропуск какого-либо этапа ремонтных работ может обернуться не самым благоприятным образом и привести к юридическим разбирательствам в будущем.

Общая последовательность оформления перепланировки ипотечной квартиры:

  1. Изучение банковского договора ипотеки;
  2. Согласование проведения ремонтных работ в квартире с соседями и другими жильцами;
  3. Оформление эскиза или проекта перепланировки;
  4. Согласование проведения строительных работ с банком, кредитной организацией и страховой компанией;
  5. Обращение с заявлением в жилищную инспекцию;
  6. Обращение в Бюро технической инвентаризации.

Изучаем договор

Ипотечный договор – это главный документ при покупке недвижимости в кредит. Он регулирует все правовые вопросы относительно жилья, купленного в ипотеку. В документе указываются права и обязанности сторон. Там также может содержаться пункт, который прямо запрещает клиенту кредитной организации менять внутреннее пространство квартиры до тех пор, пока кредит не будет погашен полностью.

В подавляющем большинстве случаев финансовые учреждения одобряют желание заемщиков переоборудовать недвижимость. Клиенту выдвигаются условия, в соответствии с которыми все строительные работы должны быть произведены в соответствии с законом, он соглашается и затем получает разрешительные документы.

Проведение строительных работ как в стандартной, так и в ипотечной квартире стоит немалых усилий и средств. Помимо найма рабочих и закупки отделочных материалов, собственнику недвижимости в обязательном порядке требуется договориться с соседями и другими жильцами квартиры. Данное положение не является обязательным для исполнения.

Еще по теме  Роскошный пятизвздочный отель в Турции с открытым бассейном водными горками спа-центром и видом на море

Обязательное согласие от соседей и других жильцов требуется в следующих случаях:

  • Перепланировка может затронуть места объекты и помещения общего пользования;
  • Перепланировка будет проводиться в коммунальной квартире.

Без разрешения от соседей и других жильцов проводить перепланировку квартиры можно в следующих ситуациях:

  • Будущие ремонтные работы не будут ущемлять права других жильцов многоэтажного строения. После проведения перепланировки не должен быть закрыт доступ к входным дверям, лестничным клеткам, мусоропроводу, а также инженерным сооружениям;
  • Проведение перепланировки не нанесет ущерб общедомовым сооружениям и конструкциям;
  • При наличии эвакуационного выхода, строительные работы во время перепланировки никоим образом не огораживают доступ к нему.

Перепланировка ипотечной квартиры может осуществляться в нескольких видах:

  • С составлением проекта. В данном случае реконструкция может затрагивать общедомовое имущество и ремонт несущих конструкций;
  • С составлением эскиза. Данный вариант применим в том случае, если ремонт не затрагивает несущие стены, половое покрытие и общедомовое имущество.

Этапы согласования перепланировки в ипотечной квартире

Когда у собственника квартиры нет опыта в проведении строительных или ремонтных работ, лучше всего составление эскиза или проекта доверить специалистам.

Проект перепланировки квартиры — это специальный документ, который включает в себя идеи дизайн-проекта. Он также показывает все изменения, которые будут внесены в старый план рассматриваемого объекта недвижимости. Зачастую не все задумки дизайнера воплощаются в действительность, так как их могут ограничить технические характеристики сооружения.

Существуют недопустимые изменения внутреннего пространства, которые не могут быть включены в проект, поскольку согласование такого документа невозможно. К ним относят снос несущих стен, демонтаж и перенос газовых стояков, изменение расположения санузлов и кухонь над или под жилыми помещениями, а также оборудование каминов в панельных домах.

Когда не планируется серьезных изменений в благоустройстве квартиры, достаточно эскиза. Его отличие от проекта в том, что на согласование представляется копия плана Бюро технической инвентаризации с пометками собственника. Согласование изменений по эскизу проводится по упрощенной схеме и не требует согласования в различных инстанциях.

От результатов обращения заемщиков в банк и страховую организацию зависит будущее перепланировки. Запрос подается после утверждения эскиза или проекта строительных работ. Обычно ответ приходит в течение одного-двух месяцев.

Порядок действий, которые необходимо провести после положительного ответа банка или страховой организации:

  1. Предъявить документы на перепланировку. Обычно период устанавливается в несколько месяцев;
  2. Выполнить перепланировку в четкий срок, то есть не более чем за полгода с момента получения разрешения;
  3. Оформить перерегистрацию технического паспорта недвижимости;
  4. Получить новое свидетельство из ЕГРН.

После получения согласия из банка, собственник квартиры должен в кратчайшие сроки обратиться в Жилищную инспекцию с полным пакетом документов. В случае ремонта по эскизу получить разрешение гораздо проще. Проверка, согласование и выдача заключения жилищной инспекцией происходит только по факту проводимых изменений и осуществляется в течение нескольких месяцев.

Документы, которые необходимо предоставить в Жилищную инспекцию:

  • Эскиз или проект строительных работ;
  • Заявление от владельца квартиры;
  • Согласие банка на проведение перепланировки;
  • Технический паспорт квартиры;
  • Документы на объект недвижимости;
  • Согласие совершеннолетних граждан, которые проживают в квартире, где будет проводиться перепланировка.

Разрешение или отказ в перепланировке приходит в течение полутора месяцев со дня подачи документов.

Обращаемся в БТИ

После осуществления перепланировки, гражданин должен обратиться в БТИ, то есть Бюро технической инвентаризации, для оформления нового техпаспорта сооружения. Сотрудникам организации необходимо предоставить ранее используемые документы. Новый техпаспорт изготовляется в течение одной-двух недель. Также заявителю потребуется оплатить госпошлину за замену документа.

Сроки перепланировки ипотечной квартиры зависят от сложности проекта. В среднем на ремонтные работы и оформление затрачивается около полугода. Такое требование зачастую выставляет банк.

Сроки, которые устанавливают различные организации во время перепланировки ипотечной квартиры:

  • Банк принимает решение по заявлению на протяжении 1 месяца;
  • Составление проекта занимает 2-3 недели;
  • Оценщик может подготовить заключение в течение нескольких дней;
  • Страховая компания и БТИ рассматривают заявления в порядке очереди. По общему правилу срок составляет до 1 месяца;
  • Жилищная инспекция обязана дать ответ по заявлению не позднее чем через 45 дней;
  • Строительные организации устанавливают срок проведения работ средней сложности в 2-3 месяца.

После завершения работ потребуется еще получить новый паспорт помещения и документы из Росреестра. Этот процесс занимает 2-3 месяца. Если банк указал при согласовании срок в 6 месяцев, все заявления нужно подавать как можно быстрее, чтобы избежать применения банком санкций за несоблюдение сроков.

Согласие на перепланировку государственных ведомств и банка крайне важно.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

После взятия недвижимости в ипотеку у многих возникает желание изменить новое жилье. Нередко площадь однокомнатной квартиры позволяет сделать из нее двухкомнатную. Популярны и варианты объединения нескольких помещений в одно.

При желании сделать перепланировку хозяину жилья в обязательном порядке следует внимательно изучить текст договора ипотеки. Это главный документ, который регулирует все юридические вопросы касательно жилья, что было куплено в ипотеку. В соглашении может значиться пункт, который запрещает клиенту изменять внутреннее обустройство квартиры до тех пор, пока кредитный долг не будет полностью погашен. Это своего рода страховка банка. Такой запрет преодолеть непросто, а в подобающем большинстве случаев просто невозможно.

Когда прямого запрета на перепланировку недвижимости в ипотечном договоре не содержится, перепланировка возможна. Для ее осуществления потребуется разрешение банка. Большинство крупных российских банков не возражают против проведения ремонтных работ подобного рода. К их числу относятся Сбербанк и ВТБ.

Чаще всего ипотечное соглашение допускает проведение перепланировки, если кредитор не возражает, а сами работы не затрагивают капитальные стены или несущие конструкции.

Действующее законодательство не содержит ограничений по перепланировке именно в отношении ипотечного жилья. Однако свое слово может сказать банк, введя прямой запрет на проведение работ прямо в договоре.

При таком варианте о планах в части перемен можно забыть. Справедливости ради стоит отметить, что не все финансовые учреждения так категоричны.

Реалии рынка таковы, что банки в борьбе за клиента разрешают перепланировку при условии, что каждый этап будет согласован с ними.

К банкам мы еще вернемся, а пока рассмотрим основные моменты, которые следует учесть, продумывая весь процесс от начала и до конца. Начнем с терминологии.

Подготовка проекта

Если перепланировка достаточно глубока, обязательным будет составление проекта. Выполняется оно в проектной организации либо одной из частных компаний, занимающихся этим – необходимо, чтобы составитель проекта имел лицензию на это и состоял в саморегулируемой организации проектировщиков.

Выполняется проект в соответствии с нормами, различающимися от региона к региону, ГОСТами и другими нормативными документами. В нём должно быть несколько частей:

  • текстовая – сюда входит пояснительная записка, указания по производству и противопожарные меры;
  • графическая – нынешний план квартиры, а также план после перепланировки, чертёж демонтажа и монтажа, отдельные схемы для коммуникаций, иногда чертежи различных деталей и тому подобное;
  • теплотехническая – необходима только при установке стеклопакетов вместо старой подоконной части, в ней должны содержаться расчёты того, какими теплопотерями чревато это изменение;
  • светотехническая – требуется, если кухня переносится в помещение, не имеющее окон.

Все эти части объединяют в основной раздел, но, кроме него, могут потребоваться дополнительные, посвящённые отоплению, канализации, вентиляции, электрооборудования и тому подобному, если перепланировка значительно затрагивает одну из этих сфер.

Этапы согласования перепланировки в ипотечной квартире

Сделаем пояснение относительно нескольких элементов плана:

  • Пояснительная записка должна содержать описание всего, что вы собираетесь реализовать, а также указание важных нюансов, с которыми придётся иметь дело в ходе перепланировки.
  • Чертёж демонтажа и монтажа должен отражать планируемые изменения конструкции, имеющие разделение по цвету – красным выделяются те элементы, которые будут удалены, а зелёным добавляемые.
Еще по теме  Необходимый пакет документов

Проект должен быть оформлен в чётком соответствии с многочисленными относящимися к нему предписаниями, а все его листы и чертежи проверяются и утверждаются руководителем организации; каждый из них должен содержать две подписи – проектировщика и руководителя.

Обращение в жилинспекцию

Обычно в банке требуется предъявить разрешение на перепланировку от страховой компании, следовательно, придётся обращаться и в неё. Это и понятно, ведь несогласованная перепланировка может послужить для страховщиков поводом отказать в выплатах при наступлении страхового случая.

После обращения в страховую компанию в ней будет рассмотрено, не повысят ли изменения риски, при этом учитываются также и те из них, которые возникают во время её проведения. В результате тариф иногда может быть пересмотрен в сторону увеличения, и даже вырасти значительно, если компания сочтёт, что риски стали намного выше.

Когда все документы и разрешения собраны, можно обращаться в жилинспекцию. В неё подаётся заявление и предоставляются:

  • свидетельство о праве собственности;
  • техпаспорт квартиры;
  • поэтажный план дома;
  • проект или эскиз перепланировки;
  • разрешения, получить которые ранее предписала та же жилинспекция;
  • согласие других собственников жилья, а также соседей.

После получения разрешения можно будет приступать к работе. Именно жилинспекция является финальной инстанцией, и в неё же нужно будет обратиться после завершения работ для их принятия и составления акта сдачи в эксплуатацию.

Отдельный важный нюанс, на который стоит обратить внимание – согласование перепланировки с соседями. Оно необходимо не всегда, а лишь если она их напрямую затронет, то есть подвергнутся изменениям либо места общего пользования, либо несущие конструкции – во втором случае может возникнуть угроза для прочности всего дома. Если не получить согласие соседей в этих случаях, то затем кто-то из них может обратиться с жалобой, что существенно затруднит всё дело.

Сроки по работам

Четко обозначить временные рамки всего процесса не представляется возможным. Ведь все будет зависеть от состава документации, передаваемой на согласование, характера и объема предстоящих строительных работ. С учетом всех бюрократических процедур на перепланировку в среднем уходит полгода или чуть меньше.

По ипотечным квартирам банки могут ставить ограничения по времени, которое необходимо для получения всех согласований и ремонта в зависимости от его объема. Разговор об этом следует начать после разработки проекта и его утверждения кредитором.

Во время перепланировки квартиры, что куплена в ипотеку, собственник должен оповещать банковкские организации и уполномоченные органы о внесенных в план жилья изменениях. Число работ, которые не требуют создания проекта ремонтных работ и согласования, ограничено.

Отделочные работы, которые собственники квартир могут самостоятельно осуществить во время перепланировки:

  • Работы, которые связаны с заменой пришедших в негодность объектов. В их число входят двери, окна, платяные шкафы, встроенная бытовая техника и мебель;
  • Замена раковин, унитазов, ванн и проведение других сантехнических работ;
  • Любые ремонтные работы, которые связаны с внешним видом жилого помещения. Это покраска стен, побелка, поклейка обоев и любые штукатурные работы;
  • Все виды электротехнических работ, в том числе изменение местоположения розеток, проводов и так далее.

Стоит иметь в виду, что разрешение на замену материалов, из которых сделаны определенные элементы планировки, не требуется. Данное правило применимо в отношении напольного покрытия, окон, дверей и прочих объектов, которые со временем изнашиваются и требуют замены.

Во время перепланировки запрещается производить осуществление следующих действий:

  • Замена или изменение общедомовых электрических, газовых и водопроводных систем;
  • Увеличение подсобных и других нежилых помещений за счет других комнат в тех случаях, когда увеличение подобного рода приводит к уменьшению жилой площади более чем на 25%;
  • Демонтаж или перенос оборудования общедомовых коммуникаций, в том числе водопровода и газопровода;
  • Совмещение кухни и жилого помещения, когда в квартире установлено газовое оснащение;
  • Демонтаж, снос или перепланировка несущих конструкций. От таких действий может произойти обвал здания;
  • Перенос ванной комнаты и санузла в любое другое помещение квартиры;
  • Ремонт полового покрытия на балконах в тех случаях, когда такой ремонт несет в себе установку водяного пола.

Перечисленные положения являются общепринятыми. Тем не менее ввиду особенностей конструкции некоторых сооружений данный список может быть изменен или расширен.

  • Проект перепланировки — от 3 тысяч рублей за простой вариант, от 15 тысяч за сложный;
  • Рассмотрение банком заявления — 2-5 тысяч рублей;
  • Услуги оценщика — 3-5 тысяч рублей;
  • Акт о завершении работ — около 15 тысяч рублей;
  • Новый технический паспорт — 2-7 тысяч рублей.

В качестве альтернативы самостоятельному оформлению всех документов можно воспользоваться услугами организаций-посредников. Цена за согласование перепланировки по проекту составит от 30 тысяч рублей, а по эскизу — от 10 тысяч рублей.

В качестве заключения рекомендации собственнику ипотечной квартиры

Этапы согласования перепланировки в ипотечной квартире

Как видим, даже если недвижимость находится в ипотеке у банка, это не является непреодолимым препятствием для оформления перепланировки. Владельцу квартиры важно продумывать каждый свой шаг в плотном сотрудничестве с кредитором.

Наши рекомендации помогут сделать все верно:

  1. Заранее продумайте все детали предстоящей перепланировки. Для наглядности можно сделать несколько эскизов.
  2. Обсудите все вопросы с банком. Если его сотрудники будут давать рекомендации, прислушайтесь к ним.
  3. Заранее запишитесь на прием в архитектуру для согласования документов. Это поможет избежать очередей.
  4. Храните все документы, составленные вместе со строителями (договор, акты, накладные на материалы). Если работы были сделаны некачественно, на руках будут доказательства для претензии.
  5. Можно предоставить в банк не только итоговые документы по перепланировке, но и фотографии соответствующих частей квартиры. Так сведения для кредитора будут более полными.

Отдельное внимание следует уделить собираемым документам, их качеству. Тогда удастся не потерять драгоценное время, требуемое для воплощения собственных планов.

Поскольку из-за перепланировки стоимость квартиры может измениться, обязательным будет также обращение к оценщику, который и определит, изменилась ли она, и насколько, если да. Для банка этот параметр очень важен, ведь необходимо, чтобы при невыплате средств со стороны заёмщика, квартиру можно было продать и выручить достаточно денег, чтобы покрыть его долг.

Полностью согласованная перепланировка, повышающая удобство, может даже повысить стоимость квартиры, а если её удобство неочевидно, то стоимость может снизиться. И тем более она снижается, если перепланировка не была согласована со всеми необходимыми инстанциями.

После предоставления документов оценщик делает заключение с указанием новой стоимости жилья.

Почему могут отказать?

Не всегда задуманная перепланировка может быть впоследствии одобрена. Жилищное законодательство прописывает основания для вынесения отрицательного решения. Основные из них содержатся в статье 27 ЖК РФ.

Еще по теме  Как выдатся ипотечный кредит

В список, который можно сформировать, входят:

  • отсутствие полного пакета документов, необходимого для согласования проведения работ (с поправкой на конкретный регион);
  • обращение в орган, не уполномоченный давать одобрение на перепланировку;
  • противоречие проекта перепланировки положениям действующего законодательства.

Многие люди занимаются приданием перепланировке статуса легальной уже после того, как строители выполнили свои обязательства. В такой ситуации риск получить отказ в согласовании перепланировки со стороны чиновников значительно возрастает.

Основные причины для отказа перепланировки ипотечной квартиры:

  • Нарушение целостности или устойчивости многоквартирного дома из-за проведения ремонтных работ;
  • Осуществление неузаконенной перепланировки ранее без уведомления уполномоченных органов и получения разрешений. В данном случае пострадать может квартира, перепланированная при ипотеке, не только в период действия займа, но и до его оформления;
  • Нарушение установленного жилищного законодательства;
  • Отсутствие согласия соседей и других жильцов квартиры;
  • Запрет на осуществление строительной деятельности от банка.

Получение согласия банка

Письменное согласие банка обязательно для проведения перепланировки квартиры, за которую ещё не выплачена ипотека.

Если раньше получить такое согласие зачастую было непросто, то со временем банки из-за ужесточения конкуренции стали лояльнее относиться к желанию клиентов провести перепланировку, и сейчас их согласие получить проще.

Некоторые банки даже завели должность, специальный сотрудник консультирует по вопросам перепланировки, как относительно того, в каких пределах она допустима для банка, так и тонкостей её оформления.

Если его рекомендации выполнены, в договоре не было специального запрета на перепланировку, а клиент не имеет задолженностей по платежам, то проблем с получением разрешения возникнуть не должно. Но понадобится заранее взять разрешение в страховой компании, а часто банк предлагает также обратиться к оценщику и вновь провести оценку квартиры с учётом изменений.

Легализация перепланировки ипотечной квартиры в суде

Самовольную перепланировку в квартире допускается узаконить в судебном порядке. Для этого в суд по месту нахождения недвижимости подается иск о сохранении квартиры в состоянии после перепланировки.

Этапы согласования перепланировки в ипотечной квартире

Необходимо подготовить заключения экспертных учреждений, подтверждающих, соответствие перепланированной квартиры  строительным и санитарным нормам. Кроме того, понадобится согласие соседей со смежных квартир.

Ответчиком по делу будет выступать администрация города, жилищная инспекция, другой аналогичный орган. Третьими лицами выступают соседи.

Если банк не против придания перепланировке статуса законной, он привлекается к делу в качестве третьего лица без самостоятельных требований. Итоговое положительное судебное решение по узакониванию перепланировки в ипотечной квартире, станет основанием для заказа актуального техплана.

Обратите внимание! Перед  предъявлением иска полезно заручиться положительным заключением от независимого эксперта. Оно подтвердит, что сделанные ранее работы не представляют никакой угрозы для окружающих.

Чем грозит неправомерная перепланировка ипотечной квартиры

Существует несколько негативных последствий, которые могут серьезно отразиться на самом собственнике и его финансовом положении. Санкции к владельцу могут быть предусмотрены как законодательством, так и договором, подписанным с банком.

Например, если перепланировка сделана незаконно, то кредитор вправе настаивать на досрочном прекращении отношений с возвратом всей оставшейся суммы займа.

Не нужно также забывать о том, что до полного погашения ипотеки именно банк остается держателем закладной на квартиру. А раз так, то не исключена ситуация, при которой у заемщика попросту заберут жилье.

За незаконную перепланировку также предусмотрена административная ответственность. В соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ на виновника может быть наложен штраф в пределах от 2 до 5 тысяч рублей.

Помимо этого, суд может обязать собственника вернуть жилье в первоначальное состояние за собственный счет. Для этого в решении устанавливается определенный срок для исправления проблем.

Если он не будет соблюден, жилье выставят на продажу. Остаток вырученных средств после покрытия всех необходимых издержек.

Возможна ли покупка в ипотеку квартиры с неузаконенной перепланировкой

Строители и перепланировка жилья в ипотеке

Да, сейчас многие банки не отказываются от сотрудничества даже в той ситуации, если в предмете ипотеки обнаруживается неправомерно сделанная планировка.

Правда, в этом случае банк выделяет время на то, чтобы новый владелец квартиры легализовал все изменения. В противном случае ипотечный договор расторгается досрочно, и банк может потребовать возврата кредита.

Если квартира приобретается на вторичном рынке, перед заключением ипотечного договора банк всегда приглашает специалиста для осмотра квартиры. Обязательно изучаются данные техпаспорта. При выявлении несогласованной перепланировки эксперт смотрит, какова существует вероятность узаконить перепланировку.

Следует также учесть, что квартира с незаконной перепланировкой значительно теряет в свое цене. Поэтому далеко не каждый банк согласится оформить ипотеку.

Ответственность за незаконную перепланировку

При проведении незаконной перепланировки гражданам грозит административная ответственность в виде штрафа от 1 000 рублей, если дом не является многоквартирным. Когда дом рассчитан на большое количество проживающих, размер штрафа может доходить до 2 500 рублей.

Помимо штрафных санкций, за несоблюдение условий банковской организацией могут быть наложены следующие обязательства:

  • Принудительное узаконивание перепланировки;
  • Восстановление объекта недвижимости в первоначальное состояние в течение короткого промежутка времени;
  • Одностороннее расторжение договора, то есть досрочное погашение кредитных обязательств вне зависимости от возможностей человека.

Для человека последствия незаконных действий могут быть очень тяжелыми. Особенно это актуально в том случае, если банк потребует возмещения средств кредита в досрочном порядке.

Несмотря на большую вероятность согласия банка на перепланировку в ипотечном жилье, многие граждане решают самовольно изменить планировку комнат. Рассчитывать на то, что никто не узнает, нельзя. Сотрудники банковской организации имеют полное право на проведение инспекции до момента полного погашения ипотеки.

Если устроить перепланировку, не согласовав её заранее, то рано или поздно всё равно придётся проходить все описанные выше этапы. Вот только если на каком-то из них не удастся получить разрешение, то могут начаться немалые проблемы: от предписания полностью устранить результаты перепланировки и привести квартиру в изначальный вид, до отказа страховой компании и банка от продолжения сотрудничества. И даже если ничего из этого не случится, но перепланировка так и не станет законной, то продать квартиру впоследствии будет гораздо сложнее.

Помимо этого, нарушитель должен будет понести административную ответственность в виде штрафа от 2 000 до 2 500 рублей согласно статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях. Если суд решит, что жильё следует привести в тот же вид, какой оно имело до перепланировки, то все связанные с этим расходы также понесёт нарушитель.

Можно ли купить в кредит квартиру с перепланировкой

Если изменения узаконены, то проблем с этим не возникнет. Оценщик должен будет учесть переделку, проводя оценку квартиры, и это все последствия. Но вот если она была проведена незаконно, то ни о каком одобрении банка не может идти и речи, потому перед тем, как покупать, стоит внимательно проверить, соответствует ли нынешнее состояние квартиры документам БТИ.

Если изменения невелики, то больших неприятностей можно не опасаться. Нужно будет проконсультироваться с банком относительно срока, в течение которого все документы должны быть приведены в порядок, после чего заняться ими. Если же изменения значительны, то продавец должен первым делом узаконить перепланировку, и лишь потом заниматься продажей квартиры – в кредит её покупка будет невозможной, и даже за свои деньги следует делать это с большой опаской и после консультаций со специалистами.

Оцените статью
Все о путешествиях
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.