Инвестиции в недвижимость: с чего начать и как правильно инвестировать с нуля

Путеводитель

Обучение – важная составляющая инвестирования

Понятие «инвестиция» подразумевает одно единственное значение – вложение средств с целью получения дохода. Деньги делают деньги – основной принцип инвестирования, сформулированный еще 300 лет назад. Если вы хотите не только вкладывать деньги в недвижимость, но и зарабатывать, воспользуйтесь до инвестирования следующими советами:

  • Объективно оценивайте свои финансовые возможности – на какой объект вы можете рассчитывать;
  • Изучайте, анализируйте рынок недвижимости на всех локальных площадках, не стремитесь вкладывать деньги сразу после их получения – не всегда самый дорогостоящий объект гарантированно станет источником стабильной прибыли;
  • Старайтесь прибегать к услугам компаний с хорошей историей: они являются экспертами рынка и помогут выгодно вложить средства… за определенную плату;
  • Обязательно подключайте к оформлению договоров и других документов хорошего юриста – в этом вопросе экономия на квалифицированном специалисте может оказаться сомнительной;
  • Будьте готовы к тому, что долгосрочные инвестиции окупаются не один год.

Как правильно инвестировать в недвижимость, чтобы свести к минимуму финансовые риски, иметь стабильный финансовый доход без дополнительного вложения денег? Для начала следует определиться для себя с целями инвестирования.

Наиболее распространен ряд вариантов вложения финансов в недвижимость:

  • Получение пассивного дохода;
  • Вложение средств для их сохранения;
  • Спекулятивные операции с недвижимость;
  • Бизнес на недвижимости.

Если у вас уже есть не используемые лично вами квадратные метры, можно сдать их в аренду и стабильно получать прибыль. Это может быть полученная по наследству квартира, собственное жилье после переезда в новый загородный дом, дача, комната в коммунальной квартире, гараж или офисное помещение. «Солдат спит – служба идет»: от получателя капитала не требуется дополнительных действий – пассивная прибыль считается одной из самых надежных. Варианты сдачи недвижимости:

  • Готовый арендный бизнес: покупка жилой или коммерческой недвижимости с арендаторами;
  • Посуточная аренда:для командировочных, иногородних отдыхающих, местных, кому требуется жилье на краткосрочный период по тем или иным причинам. В помощь — avito, booking и другие аналогичные сервисы;
  • Долгосрочная сдача: офиса – компании, жилья – студентам, семейным парам, работающим, вахтовикам.  

Инвестиции в недвижимость: с чего начать и как правильно инвестировать с нуля

Один из способов – покупка жилой недвижимости: бюджетной (однокомнатные квартиры, квартиры-студии), среднего сегмента, элитной. Выгодно вкладываться в новостройки, если застройщик зарекомендовал себя ответственным исполнителем.

Инвестиционная недвижимость может находиться на территории России или за рубежом (если нет ограничений по долгу работы на наличие имущества за границей). 

В качестве вложения средств подходит и коммерческая недвижимость – но здесь следует просчитывать все возможные риск. 

Есть предложения по приобретению коммерческой недвижимости с арендаторами. Стоимость будет на порядок выше, но и окупаемость вложенных средств начнется быстрее: не нужно тратить время на поиск арендаторов, а работать с уже существующими, решать организационные, хозяйственные, иные вопросы.

Вариант вложения средств подходит, когда требуется «заморозить» капитал на длительную перспективу. Если цель – сохранить финансы, то недвижимость должна соответствовать следующим требованиям:

  • Быть ликвидной в любое время;
  • Не снижаться в цене;
  • Не должна работать в минус, то есть даже с учетом обязательных расходов на налоги, эксплуатационные, коммунальные и иные обязательные платежи. Поэтому недвижимость сдается в аренду, платежи за которую покрывают ежемесячные расходы.

Спекулятивный доход или разовое приумножение имеющейся суммы за реализацию недвижимости. К примеру, у вас имеется энная сумма денег на «черный день», и в какой-то момент появляется возможность очень дешево приобрести объект недвижимости, фактическая стоимость которого гораздо выше. Если после юридической проверки не выявлено никаких подводных камней, то есть шанс получить реальную единовременную прибыль, перепродав объект по более высокой цене.

Есть еще другие варианты – купить на разных этапах постройки: план, котлован или готовый к сдаче дом. 

Можно искать недооцененные объекты – жилые и коммерческие. Новичкам будет проще работать с жилой недвижимостью. Если предстоит приобретение коммерческого объекта, привлеките экспертов рынка (брокеров или представителей агентств с опытом, репутацией, рейтингом.

Инвестиции в недвижимость: с чего начать и как правильно инвестировать с нуля

Коммерческая недвижимость в жилом доме оценивается дороже – можно купить квартиру и перевести ее в нежилой фонд, затем продать дороже. 

Очередной спекулятивный вариант – перепланировка, ее узаконивание и дальнейшая продажа. Допустим, купили квартиру и разделили ее на две студии: каждую продали по отдельности. 

Это способности и знания каждого отдельного человека или работа команды в целом. Риски действительно есть, и их нужно оценивать. 

Бизнес предполагает построение компании с целью последующего заработка на продажах физическим лицам или бизнесменам. 

Еще по теме  Как получить налоговый вычет за лечение зубов

Можно также быть самозанятым – работать на себя, без команды, в качестве физического лица, индивидуального предпринимателя или ООО.

Идеи для бизнеса на недвижимости:

  • Создание агентства недвижимости или частного риелторства для оказания услуги по подбору объектов недвижимости и оформления сделок;
  • Приобретение объектов недвижимости для переоборудования в хостел, апартаменты, отель. 

В любом случае нужна идея. Вот примеры успешных компаний, которые построили бизнес на недвижимости:

  • WeWork создает коворкинги – зонированные офисные пространства для пересдачи их стартапам за ежемесячную плату;
  • ILM – агентство недвижимости, оказывает услуги по оценке, консалтингу и управлению недвижимостью;
  • CIAN – маркетплейс, удобная и понятная площадка для продавцов и покупателей;
  • Booking – поиск и бронирование отелей по всему миру. Контакты отельера только после бронирования;
  • Airbnb – поиск квартир в краткосрочную аренду. 

Суть коллективных инвестиций – основание паевого фонда с привлечением денег инвесторов для вложения в коммерческие проекты с последующим получением прибыли в равных долях. Организационной работой по перераспределению средств занимается управляющая компания.

Западный капитал сконцентрирован в группе фондов REIT, в России порядка 30% рынка инвестируют ЗПИНФ – закрытые паевые фонды недвижимости. 

Еще один вариант – создание агентств по поиску инвесторов и получение процентов с каждой сделки. Можно одновременно участвовать в нескольких проектах, внося денежные средства в качестве пайщика.

До того, как вложить свои средства в любую из категорий недвижимости, вам нужно подготовиться теоретически, получить представление о процессе.

Минимальная подготовка – расписать на листке бумаги все гипотезы инвестирования, которые вы рассматриваете, все ваши мысли и действия, которые вы намерены предпринять для достижения желаемого дохода.

Письменный план достижения цели
Обязательно прописываем цели, план и гипотезы!

Обязательно запишите все стратегии инвестирования, которые вы рассматриваете. Если в процессе достижения поставленных целей ваше мнение будет меняться, по записям вы сможете это отслеживать.

Виды инвестиций в недвижимость

Прописывание каждого шага помогает разложить всю информацию по полочкам. Решив инвестировать в недвижимость, вы столкнетесь с поисками подходящего объекта, перебором разных вариантов, сравнений, знакомствами с новыми людьми. Обилие информации провоцирует тревоги, сомнения, страхи. Чтобы их минимизировать и действовать четко, записывайте всю полученную вами информацию.

Гипотеза инвестирования – ваше видение того, как вы сможете заработать, вкладывая деньги в недвижимость. Она должна отталкиваться от суммы вашего стартового капитала.  Обязательно запишите предполагаемые объекты инвестирования и те стратегии, которыми вы собираетесь пользоваться.

Проработайте несколько гипотез и остановите свой выбор на оптимальной для вас. Покупка недвижимости – высокорисковая операция, поэтому подходить к ней нужно, только имея четкий план. Анализируйте информацию, ищите менторов, практикуйте структурированный подход, основанный на знаниях, а не на эмоциях.

Сперва ваши гипотезы будут оторваны от практики, но в процессе их анализа, поиска путей реализации они обретут четкость и ясность. Сопоставляйте свои гипотезы с практикой (например, свой стартовый капитал с вариантами недвижимости, которые вы можете купить), корректируйте ее, и из идеи она превратится в реальную стратегию.

Чем раньше вы задумаетесь о необходимости накапливать стартовый капитал, тем раньше вам удастся достичь желаемых целей. Начав формировать свой стартовый капитал с экономии, вы придете к тому, что наращивать его можно дополнительным заработком или успешными вложениями.

Даже если вы еще не накопили сумму, достаточную для инвестирования в недвижимость, все равно интересуйтесь рынком, объектами недвижимости, читайте книги по инвестированию. Ваш интерес и желание помогут вам найти дополнительные источники капитала, и процесс инвестирования начинается быстрее.

Как только вы перейдете к практике – изучению рынка, ваши гипотезы могут пошатнуться и даже разрушиться. Это естественный процесс, поэтому мониторить рынок нужно еще на стадии накопления стартового капитала.

Для кого подходят инвестиции в недвижимость

Если вы всерьез задумываетесь об инвестировании, начните с книг Роберта Кийосаки «Богатый Папа, Бедный Папа», «Квадрант денежного потока» и Дональда Трампа «Думай, как чемпион», «Мысли по-крупному и не тормози». Это два известных и успешных девелопера, которые рассказывают об основных принципах инвестирования.

Они расширяют финансовое мировоззрение, учат ставить цели и достигать их. Прочитанную информацию нужно сопоставлять с реальностью, адаптировать к рынку недвижимости нашей страны.

Инвестирование подходит тем, у кого есть капитал на приобретение хотя бы одного инвестиционного объекта недвижимости. В качестве объекта инвестирования может рассматриваться гараж, дачный домик, квартира в новостройке или вторичное жилье.

Если вы решите привлечь для бизнеса на инвестировании в недвижимость заемные средства (ипотеку), у вас должна быть в наличии сумма для внесения первоначального взноса (не менее 50% от стоимости недвижимости).

Инвесторами могут быть предприниматели, имеющие оборотные средства. Часть заработанных средств можно потратить на инвестирование в недвижимость, чтобы создать для себя «финансовую подушку», на которую всегда можно «опереться».

Еще по теме  Дюссельдорф Достопримечательности за 1-2 дня Самостоятельное путешествие маршрут на карте фото с описанием на русском языке

Если вы возьмете ипотеку с маленьким взносом или попробуете «выйти на рынок» без капитала, велик риск совершить ошибку. Тогда все финансовые риски лягут на вас. Если у вас нет финансовой «подушки безопасности», опыта, вы рискуете столкнуться с серьезными материальными трудностями, вместо прибыли получить долги.

Цели инвестирования

Тема инвестирования популярна, поэтому здесь много тех, кто хочет заработать на других, продавая курсы обучения, рекламируя «токсичные» знания. Сейчас много курсов по обучению инвестированию. Будьте бдительны в их выборе.

Часто они предлагают рисковые стратегии, дают много обещаний, заманивают перспективой быстрого заработка.

Деньги под залог недвижимости

Самый лучший вариант обучения инвест-стратегиям – менторство (возможность новичкам наблюдать за работой профессионалов). Такое обучение дает много инструментов, знакомств, которые будут вам полезны, дает возможность адаптировать чужой опыт к вашей ситуации. Ищите настоящих специалистов и учитесь у них. Старайтесь получать больше практического опыта.

Тщательно фильтруйте информацию, которую вы получаете и старайтесь иметь дело только с профессионалами.

Примеры инвестиций в недвижимость в России и за рубежом

Инвестиции в недвижимость в других странах всегда привлекали наших соотечественников. Германия, США, Испания – популярные направления, где российские инвесторы охотно приобретают недвижимость.

Для успеха в отрасли нужно хорошо разбираться в законодательстве этих стран, знать условия продажи, перепродажи, сдачи недвижимости в аренду и выплат коммунальных платежей.

Для выхода на международный рынок, нужно потратить больше времени на обучение, чем для работы на рынке в России. Необходимо четко понимать, для чего вы хотите совершать инвестиции за рубежом. Если вы хотите заработать 15% годовых, то лучше делать это в вашем городе, там, где вы живете.

Будущее инвестирование нужно разбить на этапы:

  1. Накопление стартового капитала.
  2. Поиск ликвидных объектов.
  3. Знакомство со страной для понимания, нужна ли вам недвижимость в ней.

Нельзя просто взять и купить квартиру или дом наобум. Такие покупки часто заканчиваются разочарованием.

Стартовый капитал. Минимум для инвестирования – от 100 000 $.

Окупаемость. Срок окупаемости трудно прогнозировать. Она зависит от ликвидности объекта, его расположения, ситуации на рынке недвижимости в стране, где вы купили квартиру или дом, юридической чистоты.

ИИС 52 000 рублей

Юридические тонкости. Обязательно привлекайте юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью.

Услуги консалтинга
Опытный юрист – гарантия безопасной сделки!

Доходность. Сумма зависит от критериев доходности в регионе страны, размере коммунальных платежей, налогов.

Плюсы и минусы. Плюсы – возможность приобрести недвижимость на перспективу (выезда из страны, для учебы или жизни детей). Минусы – необходимость тщательно изучить рынок недвижимости, законы, привлекать юриста-иностранца, иметь хороший стартовый капитал. Сделка без знания нюансов рынка приведет к большим затратам, отсутствию выгоды.

Как вкладывать в недвижимость и зарабатывать? Есть несколько вариантов инвестирования: 

  • Предприятия общественного питания: бар, ресторан, кафе;
  • Магазин;
  • Склад;
  • Офисные помещения и т.п.

Новичок вряд ли сможет безошибочно выбрать выгодный вариант для финансовых вложений, плюс нужно вложиться в хороший ремонт, найти ответственных клиентов. Эти вложения на перспективу сулят хороший доход, однако за последние годы спрос на коммерческую недвижимость значительно упал.

С жилой недвижимостью все проще: риск минимален и инвестиции однозначно окупятся. Согласно статистике, обвал цен на рынке недвижимости случился трижды – в 1998, 2008, 2015 годах. Сдача жилья в аренду позволяет стабильно получать доход.

Выгодно сдавать квартиру посуточно – такие варианты пользуются спросом, и краткосрочный заработок в течение месяца выливается в приличную сумму. Однако придется проводить регулярную уборку после отъезда квартирантов либо тратиться на клининг.

Покупка недвижимости за границей это палка о двух концах. Цены на дома и квартиры в Европе ниже, чем в столице – можно купить жилплощадь, сдавать ее или жить самому. Но оформление документов на покупку – это целая волокита, а содержание дома или квартиры в виде налогов государству и коммунальных платежей в разы превышает отечественные тарифы. Продать недвижимость тоже будет проблематично – европейский рынок недвижимости переживает не лучшие времена.

В крупных городах вопрос объекта инвестиций не стоит остро – жилье и коммерческие объекты всегда в цене. Но можно проявить смекалку и заработать, к примеру, с помощью доходного дома. Приобретаете подходящую недвижимость, которую можно разбить на студии, сдаете их по отдельности в аренду и получаете регулярную прибыль – вряд ли будут пустовать одновременно все комнаты.

Совещание победителей

Россияне охотно делают инвестиции в недвижимость за рубежом уже на стадии строительства. По данным международной компании Deloitte, проблемы с арендаторами жилья не будет: порядка 54% (в крупных городах 70%) жилья Германии арендуется как местными жителями, так и иностранцами. 

В Ирландии инвестор получает около 7% годовых. Мальта, Португалия, Нидерланды обеспечат доходность арендованного жилья в размере минимум 6% годовых.

Инвестиции в недвижимость с нуля: изучаем информацию

Итак, с целями определились, стартовый капитал ждет своего часа в надежном банке. Что дальше? Как правильно вложить деньги в недвижимость не по наитию, а вооружившись определенным багажом знаний?

Еще по теме  Что такое майнинг bitcoin как начать майнить без вложений на своем компьютере онлайн в 2020 году

На книжном рынке представлен настоящий арсенал пособий по способам инвестиций в недвижимость с нуля.

В книге кандидата экономических наук Николая Мрочковского «25 суперстратегий» доступным языком изложено несколько работающих сценариев инвестирования, а также реальные истории людей, начавших зарабатывать на недвижимости с нуля.

Структурированная инструкция от Эрика Тайсона из книги «Инвестирование в недвижимость для чайников» поможет сделать правильные вложения тем, кто только планирует начать вкладывать деньги в недвижимость с целью получения прибыли.

Погасить ипотеку маткапиталом

«Азбука инвестирования в недвижимость» Кена Макэлройа – практическое пособие для понимания сути вопроса инвестирования, обучения навыкам поиска хорошей выгодной недвижимости. «Полное руководство по инвестированию в недвижимость» – более детализированное описание пути к финансовой независимости с помощью рынка недвижимости.

В книге Роберта Тору Кийосаки «Инвестиции в недвижимость» целая команда экспертов и консультантов поделится с вами бесценным опытом относительно выгодных сделок, научит не просто выживать в условиях сложных экономических ситуаций, а приумножать имеющийся капитал.

Книга Роберта Тору Кийосаки «Инвестиции в недвижимость»
Книга Роберта Тору Кийосаки «Инвестиции в недвижимость»

Джордж Росс, автор бестселлера «Стратегии Д. Трампа по инвестированию в недвижимость», четверть века консультировал миллиардера по вопросам заключения выгодных масштабных сделок на рынке недвижимости. 

Полезную информацию также можно почерпнуть в книгах Артема Цогоева, Майка Самми.

Вложение денег в земельный участок на перспективу имеет смысл, однако сопряжено с определенными рисками. В пригородных зонах активно развивается коттеджное строительство, участки растут в цене, не требуя дополнительных вложений.

Покупка жилой недвижимости на этапе строительства обойдется значительно дешевле, чем приобретение готовой квартиры в новостройке. Но и здесь существует опасность попасть на долгострой или «замороженный» в перспективе объект.

Некоторым людям сложно сориентироваться в реальной ситуации на рынке купли-продажи жилья и коммерческих помещений. Обратитесь к частным брокерам, в крупные агентства недвижимости – там вы получите актуальную информацию и квалифицированную консультацию по вопросам выгодных инвестиций с реальными перспективами.

Коллективные способы инвестирования

Существует несколько вариантов покупки недвижимости для получения прибыли в России и за рубежом.

Инвестиции в недвижимость на Капире
Инвестиции в недвижимость на Капире

В ряде случаев человек вкладывает средства на этапе ведения строительных работ (планирование объекта строительства, на стадии котлована или до подписания актов приемки готового дома).. Чем больше доля вложений, тем значительнее будет прибыль. Практикуется и другой вариант инвестиций – покупка квартиры в доме до того, как его построили.

За границей можно выгодно купить земельный участок: когда появится покупатель, решивший на нем что-то построить, продать землю можно на 25% дороже. Однако рынок недвижимости в США и Европе недостаточно активен, и прогнозы самые неутешительные.

Еще один пример выгодных вложений. В крупных городах становится тесно, они разрастаются по всем направлениям и большинство людей стремится переехать из центра мегаполиса в более тихие районы с новостройками. 

Развивающаяся инфраструктура – весомый аргумент в пользу инвестиций в объекты недвижимости в зоне пригорода. Всего 100 лет назад фактически вся Москва умещалась внутри Третьего транспортного кольца (а 200 лет назад – Садового), а сегодня это лишь центральная часть города.

Бизнес на инвестициях в недвижимость принесет прибыль, если вы приобретете жилое помещение, расположенное на первом этаже здания в центре города или другом «ходовом» месте с большим трафиком. Придется потратить время и средства на оформление документов, оплатить услуги юриста во избежание «подводных камней». Если предложить адекватную стоимость аренды, на ваше предложение откликнется сразу несколько претендентов.

К примеру, человек получил в наследство квартиру в другом городе, расположенную на первом этаже здания в престижном торговом квартале. Заниматься вопросами сдачи жилья хлопотно, а денежные средства не помешают. Если регулярно заниматься мониторингом рынка недвижимости, есть все шансы найти выгодный объект для инвестиций.

К этой категории относятся ветхие здания, земельные участки (иногда в центре города) с частными домами старой постройки. Владельцы таких объектов, как правило, охотно идут на уступки в цене, особенно если недвижимость долго не продается, а деньги нужны срочно.

Мошенник за ноутбуком

Придется потратиться на снос здания для получения нового объекта недвижимого имущества – в России такой вариант успешно практикуется.

Эти способы мы затронули в блоке о целях инвестирования. 

Оцените статью
Все о путешествиях
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.