На какой срок выгоднее брать ипотеку в 2020 году На 10 или на 20 лет

Путеводитель

Что изменилось на рынке недвижимости в 2019-м

В прошлом году цены на недвижимость, по оценкам разных экспертов, выросли на 7-10 % или 8-20 % в зависимости в региона. В то же время произошло рекордное снижение ключевой ставки Центробанка с 7,75 % до 6,25 %, говорит Елена Балашова.

Елена Балашова,  директор группы компаний SRG по направлению «Аналитика недвижимости и информационные технологии»

Елена Балашова, директор группы компаний SRG по направлению «Аналитика недвижимости и информационные технологии»:

Этот исторический минимум не мог не сказаться на поведении заемщиков: россияне принялись брать кредиты и активно покупать жилье, по крайней мере те, у кого была такая возможность. Однако на фоне падения реальных доходов населения всплеска на рынке недвижимости не случилось. К тому же введение эскроу-счетов спровоцировало рост цен на первичку, эстафету подхватил и вторичный рынок.

Срок кредитования в ТОП – 20 кредитных организаций

Ипотека уже считается своего рода локомотивом банковской системы. Это кредиты, которые выдаются под залог и на длительный срок по ставкам выше ставок по вкладам. То есть, для банков это неплохая возможность «играть по долгому», получая практически гарантированный доход в течение 20-30 лет с каждого заемщика.

Центробанк поддерживает эту идею, поддерживая развитие ипотечного кредитования в России. Результаты уже есть: 2018 год стал рекордным для этого сегмента.

Количество выданных кредитов 1 476 376 единиц
Сумма выданных кредитов 3 триллиона рублей
Общая задолженность заемщиков 6,4 триллиона рублей
Просроченная задолженность по ипотеке 64,7 миллиардов рублей (около 1%)
Средневзвешенный срок кредитования 195 месяцев (16 лет и 3 месяца)
Средневзвешенная процентная ставка 9,56% годовых

То есть, за год банки смогли выдать столько ипотечных кредитов, что практически удвоили общую сумму задолженности заемщиков. Другая примечательная цифра – это ставка, она впервые за все годы стала ниже 10% годовых.

Причин, по которым банковский сектор в прошлом году показал такой небывалый рост ипотеки, было несколько.

Во-первых, это стабильные цены на жилье. Застройщики, зная, что с 1 июля 2019 года придется переходить на проектное финансирование, они нарастили предложение. И даже увеличившийся спрос не способствовал росту цен – они выросли на 4%, примерно, как инфляция.

Во-вторых, это низкая процентная ставка. Здесь, кроме прочего, есть заслуга Банка России, который до осени активно снижал ключевую ставку.

В-третьих, свою роль сыграл запуск льготных программ кредитования для семей с детьми. Но куда больший объем кредитования по программам пришелся на 2019 год.

Текущий, 2019 год начался с мрачных прогнозов касательно ипотеки: Центробанк с сентября 2018-го начал повышать ключевую ставку, а в обратном направлении процесс был запущен лишь к осени.

Но еще больше скепсиса у представителей отрасли было из-за вступления в силу с 1 июля 2019-го нового порядка финансирования долевого строительства. Напомним, теперь застройщики при долевом строительстве обязаны открывать специальный эскроу-счет, на котором деньги дольщиков замораживаются до окончания строительства. Финансировать расходы по строительству компаниям приходится за счет кредитов.

Уже сейчас можно утверждать, что большая часть негативных прогнозов оказались не очень точными:

  • Банк России начал снижать ключевую ставку с июня 2019 года, сейчас она составляет 6,5% – что соответствует «докризисным» цифрам;
  • переход на эскроу-счета не был резким – все дома, которые построены минимум на 30%, и в которых продано минимум 10% квартир, можно достраивать по старым правилам;
  • в 2019 году была расширена программа льготной ипотеки – процентная ставка в 6% теперь гарантируется на весь срок кредитования для любой семьи, которая имеет право на такой кредит.

Кстати, банки конкурируют за таких клиентов – на данный момент самую низкую ставку предлагает Промсвязьбанк, это 4,5% годовых. Сбербанк, ВТБ и многие другие предлагают от 5 до 6% годовых.

На какой срок выгоднее брать ипотеку в 2020 году На 10 или на 20 лет

Но ставки упали и для «обычных» клиентов. Так, по данным за сентябрь средневзвешенная ставка упала до 9,68% годовых – это практически уровень 2018 года.

Если учесть, что Центробанк снизил ключевую ставку до 6,5% годовых и намерен провести еще некоторое снижение, 2019-й по объему выданных кредитов вполне может догнать прошлый год.

На сколько лет дают ипотеку ведущие российские банки – узнаем из таблицы.

Банки Минимальный, лет Максимальный, лет
Сбербанк 1 30
ВТБ24 1 30
Райффайзенбанк 1 25
ВТБ Банк Москвы 1 30
Газпромбанк 1 30
Банк ДельтаКредит 3 25
Россельхозбанк 1 30
Банк Санкт-Петербург 1 25
Банк Возрождение 1 30
Абсолют Банк 1 30
Промсвязьбанк 3 25
Банк Уралсиб 3 25
Банк Российский капитал 1 25
Банк АК БАРС 1 25
Банк Центр-Инвест 1 20
Транскапиталбанк 1 25
Банк ФК Открытие 5 30
Запсибкомбанк 3 30
Связь-Банк 3 30
Банк Жилфинанс 1 20

Срок кредитования обусловлен не только возрастом гражданина и его платежеспособностью. Государство также имеет право ограничить гражданину, на какой срок брать ипотечный кредит, например, в рамках действия специальных программ.Сроки действия ипотечных кредитов по специальным программам

  1. Военная программа.

Разработанная накопительная военная ипотечная система в соответствии с Федеральным законом №117 позволяет военнослужащим ежегодно аккумулировать на собственном счете начисляемые по программе средства. Итоговая сумма тратится на покупку жилья.

В связи с тем, что работа военных носит определенный опасный характер и выход на пенсию осуществляется ранее, чем у обычных граждан, верхний возрастной порог для заемщиков снижен до 45 лет.

  1. Ипотечные программы для молодых семей.
Еще по теме  Как сбросить вес перед соревнованиями: рекомендации от профессионалов

Программы кредитования семей без детей или хотя бы с одним ребенком предоставляют парам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий оформить ипотечный кредит с применением привлечения государственных средств.

Сертификат на определенную сумму, которая выдается в счет кредита, либо оформляется как первоначальный взнос, выдается лицам не младше 21 года и не старше 35 лет. Определение срока ипотеки, на сколько лет она оформляется по данной программе, зависит от банковской организации.

Срок выдачи кредита лицам старше 36 лет дольше не сделать, так как данные программы также учитывают платежеспособность и работоспособность в связи с наличием вредных факторов, а также достижение заемщиками пенсионного возраста.

Условия данной программы можно узнать из поста «Ипотека молодая семья»

  1. Ипотека для пенсионеров.

Период, в который оформляется выход гражданина на пенсию, различен не только из-за места проживания заемщика, но и из-за характера его работы. Если заемщик не участвует в специальных ипотечных программах вроде военной ипотеки и кредитов на недвижимость для молодых семей, то момент погашения обязательств не должен превышать период, в который гражданин достигает 75-летия, если иное не предусмотрено условиями договора.

Доходы населения падают — это минус

При этом, по словам управляющего партнера Delta estate Елены Земцовой, активность россиян, несмотря на выше обозначенную тенденцию, все равно снизилась по сравнению с предыдущим годом — в 2019 году ипотечных кредитов выдано на 10 % меньше, чем в 2018 году.

«Это косвенно подтверждает, что цены на жилье растут, а доходы населения — нет. Объем общей просроченной задолженности по ипотечным кредитам за прошедший год вырос на 17 %. При этом увеличивается и средний срок займа: с 200 месяцев в январе 2019 года до 218 месяцев в январе этого. Это говорит о том, что даже на фоне удешевления ипотеки платеж по-прежнему остается некомфортным, и заемщики компенсируют это увеличением срока кредитования», — поясняет эксперт.

Что будет с ипотекой в 2020 году – официальный прогноз

Ипотечное кредитование вписано в национальный проект «Жилье и городская среда» – это один из ключевых элементов проекта, наряду с планами увеличить ввод жилья и обеспечить им максимум семей.

Основными целями в рамках национальных проектов стали уровень процентной ставки и количество выданных кредитов:

  • ставка должна будет составить в 2020 году значения в 8,7% годовых – с дальнейшим снижением до 7,9% к 2024 году;
  • количество выданных кредитов должно составить в 2020 году 1,57 миллиона, а к 2024 году – 2,26 миллионов.

Кроме прочего, власти намерены переориентировать значительную часть ипотечного кредитования в сторону первичного жилья (цифра по таким кредитам даже вынесена в отдельный план).

На сегодняшний день серьёзный перекос ипотеки идёт именно на вторичный рынок. Для развития жилищного строительства, как и для развития ипотечного кредитования необходима переориентация этих денежных средств на первичный рынок или на рынок индивидуального жилищного строительства. Для этого необходимо внедрение новых систем ипотеки для ИЖС, для граждан, участвующих в процессах развития, покупки или строительства индивидуального жилья. При этом уже существуют прецеденты, такие как ДФО, где президент для определённых групп населения уже в принудительном режиме понизил ипотечную ставку кредита до 2%.

При этом, он подчеркнул, что данная мера не будет распространена на остальные регионы страны, поэтому на Дальнем Востоке такая мера будет иметь существенное влияние. И для определённых групп населения стоимость ипотеки с учётом снижения ключевой ставки станет совсем минимальной, что позволит этой ставкой воспользоваться даже тем гражданам, которые не имеют на нынешний момент возможности выплаты ипотечного кредита по средневзвешенной ставке.

Что касается процентной ставки по ипотеке, за 2019 год согласно паспорту нацпроекта, она должна составить 8,9% годовых. Год уже заканчивается, но цифры в статистике Центробанка далеки от этого – ставка пока составляет 9,68% годовых, а в первой половине года доходила до 10,5%.

Что может послужить объективным показателем снижения ставки ипотечного кредита для 2020 года? Кончено, понижение ключевой ставки. Оно сейчас и происходит. В этом плане, естественно, уменьшается маржинальность депозитов населения, и в то же время уменьшается и стоимость ипотечного кредитования для граждан страны.

На какой срок выгоднее брать ипотеку в 2020 году На 10 или на 20 лет

Ипотечный кредит – это долгосрочный инструмент для банка, но в этом кроются серьезные риски. Ни банк, ни сам заемщик не могут быть уверены, что в ближайшие 15-20-30 лет у него будет работа с доходами, которые позволят выплачивать кредит.

Аналитики уже неоднократно предупреждают о «новом ипотечном пузыре», который надувается уже в России. Цифра в полтора миллиона кредитов за год означает, что банки максимально снижают свои требования к заемщикам – иначе их просто некому будет брать.

По территории России, несмотря на то, что ставка ипотечного кредита скорее всего будет снижена, я не прогнозирую серьёзного изменения в потребности или доступности ипотечного кредита в связи с тем, что рынок ипотечного кредитования все равно уже достаточно сузился и минимальное снижение ставки не позволит гражданам с заработной платой ниже или равной 50 тыс.

Кстати, в «Единой России» тоже понимают, что планы 2019 года уже не реализовать. Антон Мороз говорит, что строительный комплекс должен обеспечить 88 миллионов квадратных метров жилья в текущем году, и, чтобы это жилье было кому покупать, ставка по ипотеке должна снижаться.

Можно заметить, как ипотечное кредитование начало расти с июля 2019-го, когда банки положительно оценили первый сигнал – снижение ключевой ставки. Кроме того, появилось понимание, что большая часть жилья в новостройках все еще продается по старым правилам (и, соответственно, по старым ценам).

Еще по теме  При каких ситуациях банк может отказать

Изменение ставок по ипотечному кредитованию неразрывно связано с ключевой ставкой ЦБ. За 10 месяцев 2019 г. ставка менялась четыре раза, с 7,5 до 6,5%, что привело к снижению ставок по ипотечному продукту на 1-1,5%. Если ЦБ снизит ключевую ставку и в декабре 2019 г. (как прогнозируется), то стоит ожидать снижения процентных ставок по ипотечным продуктам.

После бурного роста ипотечного рынка в 2017-2018 годах, текущий год, к сожалению, стал для большинства банков годом не сбывшихся надежд, даже лидеры рынка не выполнили свои бизнес-планы в 1 полугодии 2019 года. На это повлияло как введение эскроу-счетов (из-за чего стоимость недвижимости во второй половине года выроста до 10%) и снижение покупательской способности населения, так и увеличение ключевой ставки в 2018 году, и, как следствие, увеличение ставок банками.

Введение дополнительных льгот, в виде субсидий для многодетных семей и военнослужащих, конечно поможет поддержать спрос, но не нарастить ипотечные портфели, так как средний чек по таким сделкам не велик.

Хедлайнером в перераспределении ипотечных портфелей в 2020 г. может опять стать «Рефинансирование», так как физические лица, взявшие кредиты под 10-11% годовых захотят их рефинансировать. И в этой гонке выиграют те, кто вовремя «удержит» своих клиентов, предложив им снижение ставок в своем же банке, и привлечет клиентов из других банков.

На какой срок выгоднее брать ипотеку в 2020 году На 10 или на 20 лет

Действительно, на рефинансирование приходится достаточно большая доля из всех выданных кредитов. Эти кредиты не меняют статистику по общей сумме задолженности – долг просто переходит из одного банка в другой.

Кстати, большинство банков не выдают рефинансирование на выданные у них же кредиты, их предлагают только клиентам других банков. «Своим» же клиентам обычно предлагают специальные программы по снижению ставки (но без заключения нового ипотечного договора).

Что же касается возможного роста числа просроченных кредитов, то такие риски остаются достаточно серьезными. Так, в России уже несколько лет подряд не растут реальные доходы населения – при этом резко возрос объем выданных кредитов. В результате заемщики все большую часть доходов вынуждены отдавать на обслуживание долгов.

Думаю, что в 2020 году в процессах кредитования в России будут нарастать негативные тенденции: рост просрочек и неплатежей по различным типам кредитов. Конечно, ипотечное кредитование пока стоит особняком, так как российское население дорожит недвижимостью и старается платить несмотря на финансовые трудности, поэтому по ипотеке неплатежи низкие. Однако, если правительству не удастся стабилизировать ситуацию с реальными располагаемыми денежными доходами населения, то под ударом окажется весь кредитный рынок, включая ипотеку.

Ситуацию не спасет даже снижение ключевой ставки до 6%, так как Банк России намерен и дальше опускать её уровень. Неизбежно упадут объемы кредитования и по причине, указанной выше, и из-за усложнения процесса выдачи кредитов: напомню, что ужесточения Банка России недавно вступили в силу.

Однако позиция Банка России пока неизменна, и она соответствует целям в национальных проектах – ипотечное кредитование должно и дальше расти.

Оправдаются ли опасения по поводу «ипотечного пузыря», покажет время, но на ближайший год эксперты не делают настолько мрачных прогнозов.

Ставки снижаются — это плюс

Вполне логично, что, пытаясь не потерять потенциальных клиентов, банки пытаются предложить более лояльные условия. Генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова сообщает, что во второй половине 2019 года поступательно снижалась ключевая ставка, как следствие — банки несколько раз корректировали свои ипотечные программы.

Наталия Кузнецова,  генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН»

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН»:

Если в начале 2019 года ставки были на уровне 10,5 %, то в самом конце уже достигли средних 8,5 %. Ряд ипотечных программ предусматривает очень привлекательные минимальные ставки при выполнении клиентом определенных условий. Например, ипотека от 7,79 % при оформлении кредита на крупную сумму.

Дают новый маткапитал — тоже плюс

В этом году влияние на рынок недвижимости, по идее, должны оказать дотационные государственные программы. Так, по мнению руководителя Департамента розничного кредитования банка «НЕЙВА» Натальи Ермиловой, появившаяся у семейных пар возможность получать материнский капитал за первого ребенка и использовать эти средства для оформления первоначального взноса увеличат спрос на небольшие ипотечные кредиты для покупки недорогого жилья на вторичном рынке, но пойдет приток на рынок низкокачественных ипотечных заемщиков.

На какой срок выгоднее брать ипотеку в 2020 году На 10 или на 20 лет

Елена Балашова также считает, что выгодные условия для молодых семей, военнослужащих, программа выделения земли на Дальнем Востоке сохранят спрос на недвижимость. Однако ставка под 4-6 % годовых сможет лишь немного «подогреть» рынок, но это не панацея, и рассчитывать на серьезное увеличение спроса не стоит, говорит она.

Солидарна с коллегами и Елена Земцова — льготные программы от государства по поддержанию спроса на недвижимость серьезно нарастить ипотечные портфели не помогут, поскольку средний чек по таким сделкам невелик.

Стоит ли брать ипотеку сейчас?

Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, как сказано выше, в октябре опустилась до 9,68% годовых. Это не рекорд – в прошлом году ставки были еще ниже, но у отдельных банков можно найти весьма интересные предложения.

После того, как Центробанк опустил ключевую ставку с 7 до 6,5%, достаточно быстро банки пересмотрели свои кредитные предложения, снизив ставки по кредитам (и заодно по вкладам).

Например, ВТБ теперь предлагает базовую ставку по ипотеке 8,6% годовых, а ставка по рефинансированию составляет 9% годовых. Эта ставка доступна лишь при оформлении комплексного страхования (объект недвижимости, права на него, жизнь и здоровье заемщика). Без страховки ставка будет больше на 1%.

Еще по теме  Фонтан Треви в Риме, фото, история, карта

Другие банки не отстают – базовые ставки составляют от 8,2% годовых (это Россельхозбанк). Но все дополнительные условия остаются, это первоначальный взнос от 20%, оформление страховки и т.д.

календарь, заплатить ипотеку

Целевой уровень ставки – 8% годовых, такой ориентир озвучивал президент России. Примерно то же следует и из национального проекта до 2024 года (там ставка будет 7,9%).

То есть, если заемщик сможет найти ставку около 8% годовых, то такой кредит стоит оформлять – меньше ставка уже не будет, если он не попадает под льготную программу.

По программе условия еще более интересные: самая низкая ставка составляет всего 4,5% годовых – ее предлагают Промсвязьбанк и банк «Возрождение». Другие банки установили ставку чуть выше, но у них надбавка на отсутствие страховки будет меньше.

Поскольку федеральные субсидии банкам на компенсацию разницы по процентам рассчитываются, исходя из ключевой ставки Банка России, еще ниже ставка вряд ли будет – и таким заемщикам стоит оформлять кредит уже сейчас.

Что касается цен на жилье, оно постепенно дорожает – по мере того, как застройщики завершают старые проекты и начинают новые, уже по новым правилам. По оценкам экспертов, «запаса» уже начатых домов хватит на 2-3 года, это и будет своего рода переходный период.

хомяк вставка, жора, финансковый консультант

Резюмируя, можно сделать такой вывод:

  • тем, кто попадает под семейную ипотеку – кредит можно брать уже сейчас, дешевле 4,5% годовых он вряд ли станет;
  • тем, кто рассматривает обычную ипотеку, стоит ориентироваться на цифру в 8% годовых. Такую ставку можно получить, например, по совместным проектам банков и застройщиков;
  • непосредственно цены на жилье будут расти – пусть не очень быстро, но поводов для снижения у них точно нет.

Квартиры дорожают — это минус

Директор группы компаний SRG называет камнем преткновения длявозникновенияажиотажа на ипотечном рынке стагнацию доходов населения.

«Уже сейчас мы наблюдаем нетипичную для рынка картину: спрос на квартиры падает на фоне растущего предложения. Эта тенденция сохранится в ближайшие несколько лет», — говорит эксперт.

С тем, что в ближайшие годы рынок недвижимости будет находиться в непростой ситуации, согласен и член Генсовета «Деловой России» Владимир Прохоров. По его словам, строительная отрасль сегодня в переходном состоянии.

Владимир Прохоров,  член Генсовета «Деловой России»:

Владимир Прохоров, член Генсовета «Деловой России»:

Процесс продлится еще около трех лет. Примерно такой срок требуется застройщикам, чтобы завершить строительство объектов по старым правилам. На сегодняшний день это примерно 60 % от всех строек в стране. Частичный переход отрасли на проектное финансирование уже привел к росту цен на жилье, так как проценты за обслуживание банковских кредитов застройщики вынуждены перекладывать на покупателей жилья.

Рефинансирование — это плюс

Также Елена Балашова отдельно отмечает такой показатель, как рефинансирование. Банкам придется серьезно постараться, чтобы удержать своих текущих клиентов и привлечь новых. Снижение ставок и здесь сыграет свою роль. Она не исключает вероятность, что уже в этом году мы столкнемся с повышением надбавки к коэффициентам риска в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика, о котором говорилось ранее. Поэтому кажущаяся доступность ипотеки не повысит число покупок жилья.

В подтверждение этого Елена Земцова сообщает, что введение показателя долговой нагрузки заемщика для ипотечных кредитов может случиться с 1 июля 2020 года. Тогда получить ипотеку заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом станет практически невозможно.

«Также стоит учесть действия регулятора, который из-за большой закредитованности населения ужесточает требования к заемщикам», — говорит управляющий партнер Delta estate.

Низкая инфляция — это плюс

ипотека, квартира, дом, процент

Чтобы понять, чего в итоге ждать россиянам, Владимир Прохоров предлагает смотреть на планы Центробанка в этом году продолжить снижение ключевой ставки и к концу года довести ее до значения 4 %, считая, что в условиях снижающихся реальных доходов населения ставка по ипотеке и должна находится на уровне 4-5 %, но таких показателей вряд ли удастся добиться.

«Если Центробанк продолжит снижать ключевую ставку согласно плану, то к концу 2020 года мы сможем увидеть предложения от банков по ипотечным кредитам со средними ставками 7-8 %. Однако это не единственный показатель, который повлияет на спрос. В ближайшее время мы увидим сокращение предложения. Количество лотов в продаже будет снижаться.

Наталия Кузнецова, подтверждая обозначенный коллегой курс Центробанка, сообщает, что на очередном заседании ЦБ РФ ключевая ставка будет снижена еще на 0,25 %, то есть до 6 %, что также может вызвать небольшую коррекцию на рынке ипотечного кредитования в рамках стандартных программ. Стоит пояснить, что снижению ключевой ставки способствует замедление годовой инфляции.

Однако у Елены Земцовой вызывает опасение, что во второй половине 2020 года инфляция вернется к 4 %. Это связано с увеличением расходов госбюджета на социальные нужды. Тогда в случае малейших изменений геополитической обстановки и ситуации на финансовых рынках количество привлеченных банком денежных средств со стороны может возрасти, что негативно скажется на кредитовании, в том числе ипотечном.

Также наша собеседница говорит о вероятности очередного снижения ставки рефинансирования, если сохранятся текущие макроэкономические показатели и положительная динамика по инфляции.

Белая зарплата — это плюс. Но редкий

«Но при этом нужно понимать, что минимальные ставки по ипотеке все равно будут доступны не всем заемщикам, а только наиболее перспективным для банка категориям: зарплатным клиентам банка, заемщикам с большим первоначальным взносом, а также тем, кто приобретает первичное жилье у застройщиков — партнеров банка», — уточняет эксперт.

Сегодня же, по словам Елены Земцовой, отмечается тенденция снижения общего объема выданных ипотечных займов. То, что ипотека дешевеет, не позволяет полностью сгладить отрицательного влияние постепенного роста цен на недвижимость из-за изменений в законодательстве относительно застройщиков. В итоге растет не количество выданных ипотечных займов, а общая закредитованность населения. При этом на рынок начинают выходить заемщики, оформившие кредиты в 2016-2017 годах по ставкам 11 % и выше.

Говоря о ситуации на сегодняшний день, Наталья Ермилова добавляет, что основной спрос на ипотеку за прошедшие 10 лет уже в основном удовлетворен.

«Эффект от снижения ставок, скорее всего, будет компенсирован плавным удорожанием квадратного метра из-за перехода застройщиков на проектное финансирование и инфляции», — резюмирует эксперт.

Оцените статью
Все о путешествиях
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.