Как я продал квартиру в ипотеке

Страны
Содержание
  1. Почему мы решили продать квартиру
  2. Как продают жилье из-под ипотеки
  3. Какую недвижимость можно взять в ипотеку
  4. Как мы нашли новое жилье
  5. Почему квартира может не подходить под ипотеку – причины
  6. Как проходила сделка по продаже нашей квартиры
  7. Чем помог риелтор
  8. Как делается ипотека на дом
  9. Как мы нашли новое жилье
  10. Необходимые документы
  11. План действий
  12. Вопросы и ответы
  13. Как банк проверяет квартиру при ипотеке – вторичку?
  14. Квартира в собственности менее 3 лет, подходит ли под ипотеку?
  15. Квартира с газовой колонкой — пройдет ли по ипотеке?
  16. Дают ли ипотеку в домах 33 года постройки?
  17. Не старше какого года должен быть частный дом для ипотеки?
  18. Любую ли квартиру можно выбрать для ипотеки?
  19. Что значит: квартира подходит под ипотеку при продаже?
  20. Как проходила сделка по продаже нашей квартиры
  21. Регистрация в МФЦ
  22. Перевод средств
  23. Как продать квартиру в ипотеке
  24. Как продать квартиру в ипотеке

Почему мы решили продать квартиру

Я жил в Череповце, в двушке на втором этаже. Общая площадь квартиры — 44 м2, она находилась в старом районе у завода. Мы купили жилье в удручающем состоянии: со старой алюминиевой проводкой, скрипучими полами и ободранными стенами. Нам пришлось вложиться, чтобы въехать: заменить проводку, постелить ламинат и поклеить обои. В крохотном совмещенном санузле тоже сделали ремонт.

Это наша бывшая хрущевка. Таких домов в Череповце больше сотни, и все они выглядят не очень
Это наша бывшая хрущевка. Таких домов в Череповце больше сотни, и все они выглядят не очень

Неприятные запахи периодически возникали из-за соседства с металлургическим комбинатом. С годами их стало меньше, так как завод начал активно вкладываться в экологическую программу, но полностью они так и не исчезли.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Я купил эту квартиру в 2010 году за 1,3 млн рублей. Взял кредит на 15 лет под 13,25%. Ипотека была с дифференцированными платежами: они становятся меньше каждый месяц. Изначально ежемесячный взнос у меня был около 15 тысяч, но за 7 лет я смог его уменьшить до 6 тысяч, так как часто платил сверх графика.

До полного погашения кредита оставалось еще шесть лет. За это время мне нужно было выплатить чуть больше 474 тысяч рублей.

Первое, что я сделал, въехав в новое жилье, — собрал со всех соседей деньги на ремонт подъезда, благодаря чему он обрел приличный вид
Первое, что я сделал, въехав в новое жилье, — собрал со всех соседей деньги на ремонт подъезда, благодаря чему он обрел приличный вид

У нас родился один ребенок, и мы планировали второго, поэтому решились продать квартиру из-под залога. Я был единственным владельцем жилья и заемщиком по ипотеке. Это хорошая ситуация: если бы среди собственников были несовершеннолетние дети, нам пришлось бы согласовывать сделку с органами опеки. Как бы все разрешилось в этом случае, я не знаю.

Я понимал, что ипотека отпугнет часть покупателей, и рассматривал разные варианты.

Взять потребительский кредит и погасить им ипотеку. Затем продать «чистую» квартиру и этими деньгами выплатить долг. Остаток можно использовать как первоначальный взнос для новой ипотеки. Я был уверен, что кредит на 450 тысяч рублей в банке мне одобрят, но меня не устраивала процентная ставка от 15%.

Занять денег у знакомых. Я знаю несколько человек, которые могли бы снабдить меня необходимой суммой. Но я не хотел брать в долг, чтобы никого не подводить, если что-то пойдет не так.

Оставался только один вариант: продать квартиру из-под ипотеки и сразу же взять другой кредит на новое жилье.

Как продают жилье из-под ипотеки

Суть схемы «ипотека на ипотеку» в том, что первоначальный взнос покупателя передается на счет продавца для погашения кредита. Эта сумма может быть равна или не равна остатку по ипотеке продавца. Обычно ее хватает частично, остальное добирается из любых других источников, в том числе кредитом покупателя квартиры.

Схемы продажи ипотечного жилья каждый раз обсуждаются в банке в индивидуальном порядке.

Сделку регистрируют в Росреестре, где присутствует представитель банка с доверенностью. Он подтверждает законность операции и сдает на регистрацию дополнительное соглашение о внесении поправок в закладную. В нем говорится об изменении залогодателя.

Обычно банки дают возможность использовать схему «ипотека на ипотеку», если все сделки совершаются только в нем. Иногда ее можно реализовать и с разными кредиторами: если заемщик не в состоянии погасить долг и есть просрочки, банк может разрешить продать квартиру под ипотеку другого. Банки готовы рассматривать такие индивидуальные случаи и в целом идут на это охотно. Они проверяют залоговый объект и обычно дают добро, поскольку зарабатывают на этом деньги.

Клиентов с такой схемой у нас достаточно: 20—30% от всех ипотечников. Их становится все больше: наличных денег у людей нет, все в кредитах. Кроме того, снижаются ставки по ипотеке, что влияет на общий объем сделок. Очень много таких квартир продают при разводе: люди поженились, взяли кредит, а потом им нужно разделить имущество. Это рядовая ситуация.

Какую недвижимость можно взять в ипотеку

Как я продал квартиру в ипотеке

С помощью ипотечного кредита невозможно купить любое понравившееся жилье — кредитные организации предъявляют определённые условия к залоговой недвижимости. При сделках купли-продажи объектом может выступать и квартира, и частный дом, и даже доля в них. Но для банка имеет значение степень ликвидности приобретаемого недвижимого имущества на рынке.

Процесс поиска нужной недвижимости осложняется ещё и ограниченным сроком действия кредитного решения. Обычно он составляет не более 3 месяцев. В такой ситуации полезно располагать информацией относительно критериев, которыми руководствуются банки при согласовании того или иного объекта недвижимости для целей ипотечного кредита.

Покупателям, приобретающим жильё в ипотеку, следует сразу определиться, что это будет: новостройка или вторичное жильё. Это влияет на требования банков к залогу.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Кредит на жильё в строящихся домах банки обычно выдают только при наличии аккредитации застройщика конкретным банком. В этом случае имеет смысл сначала выбрать квартиру, а потом определиться с банком, из числа предлагающих ипотеку для клиентов выбранного застройщика. Обычно их несколько.

Что же касается вторичного жилья, то существуют общие критерии выбора жилья, подходящего под банковскую ипотеку:

  1. Год сдачи дома в эксплуатацию и уровень технического состояния. Износ дома предпочтителен не более 60 % (иногда 70 %), должны отсутствовать деревянные перекрытия. Оптимальнее выбирать квартиры в домах, которые строились не позже 1990 года. Это выгодно и для покупателя – к дате полного погашения задолженности такая квартира ещё будет вполне реализуема на рынке. Банки также требуют наличия в залоговой квартире отдельной кухни, проведенного электричества, систем отопления, газоснабжения, горячей и холодной воды.
  2. Отсутствие незарегистрированных соответствующим образом перепланировок, дом должен соответствовать документам БТИ по всем критериям.
  3. Стоимость жилья на рынке. Рыночная стоимость определяется специализированной оценочной компанией, одобренной банком. Она может отличаться от стоимости, выставленной продавцом. Но именно на оценочный отчёт будет опираться банк при принятии решения. Обычно банки кредитуют не более 80 % стоимости приобретаемого жилья.
  4. Жилая недвижимость должна быть в собственности у предыдущего владельца 3 и более лет.
  5. Жилье должно отвечать всем требованиям санитарно-технических норм, обеспечивающих здоровье и безопасность проживающих в нем граждан.
  6. Юридическая чистота квартиры. Определяется следующими параметрами:
    • отсутствие любого обременения;
    • отсутствие детей до 18 лет или собственников преклонных лет (есть риск возникновения проблем при продаже со стороны попечительских органов или родных при вступлении в права наследства);
    • если жильё приватизировано, то не должно быть лиц, чьи права не учли в момент приватизации;
    • при неоднократной купле-продаже квартиры проверяется чистота всех предыдущих сделок;
    • дееспособность продавца на момент сделки купли-продажи. Иначе есть риск расторжения сделки по судебному решению.

Выполнение всех пунктов означает, что квартира подходит под ипотеку.

Перечень требований значительный, но с другой стороны, такая тщательная проверка квартиры гарантирует максимальную надёжность проводимой сделки.

Еще по теме  Ипотека при разводе супругов: делится или нет?

Перечисленные условия носят общий характер, в каждом конкретном банке они могут быть более лояльными или наоборот иметь дополнительные пункты.

Номер п/п Сбербанк России ВТБ24
1. Юридическая чистота Юридическая чистота
2. Наличие документов, подтверждающих право собственности Отсутствие претензий от дееспособных лиц (дети, заключённые) и их представителей
3. Без спорных вопросов в отношении права собственности Не должна быть предметом спора физических и юридических лиц
4. Отсутствие долгов по оплате ЖКХ и иных финансовых обременений Без обременения другим банком или иной организацией
5. Не принята в качестве залога у других банков Состояние удовлетворительное,
6. Площадь объекта достаточна для проживания Согласие страховой компании на заключение договора страхования
7. Техническое состояние и внешний вид на определённом уровне (неветхое жильё) Другие
8. Объект должен располагаться недалеко от федерального центра субъекта, где есть отделение Сбербанка
9. Другие

Как мы нашли новое жилье

Суть схемы «ипотека на ипотеку» в том, что первоначальный взнос покупателя передается на счет продавца для погашения кредита. Эта сумма может быть равна или не равна остатку по ипотеке продавца. Обычно ее хватает частично, остальное добирается из любых других источников, в том числе кредитом покупателя квартиры.

Схемы продажи ипотечного жилья каждый раз обсуждаются в банке в индивидуальном порядке.

Сделку регистрируют в Росреестре, где присутствует представитель банка с доверенностью. Он подтверждает законность операции и сдает на регистрацию дополнительное соглашение о внесении поправок в закладную. В нем говорится об изменении залогодателя.

Обычно банки дают возможность использовать схему «ипотека на ипотеку», если все сделки совершаются только в нем. Иногда ее можно реализовать и с разными кредиторами: если заемщик не в состоянии погасить долг и есть просрочки, банк может разрешить продать квартиру под ипотеку другого. Банки готовы рассматривать такие индивидуальные случаи и в целом идут на это охотно. Они проверяют залоговый объект и обычно дают добро, поскольку зарабатывают на этом деньги.

Клиентов с такой схемой у нас достаточно: 20—30% от всех ипотечников. Их становится все больше: наличных денег у людей нет, все в кредитах. Кроме того, снижаются ставки по ипотеке, что влияет на общий объем сделок. Очень много таких квартир продают при разводе: люди поженились, взяли кредит, а потом им нужно разделить имущество. Это рядовая ситуация.

Одновременно с продажей квартиры мы занимались поисками нового жилья. Мы решили купить частный дом и каждые выходные ездили по районам малоэтажной застройки. О том, как мы искали и какие трудности нам встретились, я уже писал в отдельной статье про дом.

По цене четырехкомнатной квартиры нам достался простенький одноэтажный дом из бруса
По цене четырехкомнатной квартиры нам достался простенький одноэтажный дом из бруса

Почему квартира может не подходить под ипотеку – причины

Причины, по которым банк не примет недвижимость в качестве залога:

  1. Дом, в котором находится квартира планируется к сносу.
  2. Жильё расположено в ветхом пятиэтажном доме, «хрущевке» панельного или блочного типа.
  3. Квартиры в аварийном доме и доме этажностью менее 5 этажей.
  4. Жильё стоит в утверждённых планах капитального ремонта.
  5. Недвижимость в домах, подлежащих реконструкции и последующему переселению.
  6. Если это общежитие или гостиничный вид дома.
  7. Износ выше 70 %.
  8. Жильё, выстроенное до начала 70-ых годов.
  9. Жильё с деревянными перекрытиями и газовыми колонками.
  10. Квартира уже находится в обременении.
  11. Если по квартире однозначно не решён вопрос собственности.

Чтобы ответить на этот вопрос необходимо выяснить, удовлетворяет ли приобретаемое жильё требованиям конкретного банка.

Как проходила сделка по продаже нашей квартиры

Я заключил договор, где витиевато говорилось, что в случае утраты обеспечения я обязан выплатить всю сумму долга с процентами, а также неустойку в размере 26,50% годовых, которые были бы начислены на остаток кредита. Кроме того, я обязался в течение трех дней уведомить банк, если перееду или пропишусь в другом месте.

Мысль продать квартиру стала посещать меня в последние несколько лет. Но я не мог решиться, так как не понимал, с какой стороны подойти к этой проблеме и с чего вообще начать. Однажды пришел за рефинансированием кредита в банк и задал этот вопрос менеджеру. Она предложила мне стандартную схему: найти покупателя, получить у него деньги и погасить ипотеку, а потом уже заниматься всем остальным.

По договору ипотеки, который я заключил при покупке квартиры, возможности продать жилье не предусматривалось
По договору ипотеки, который я заключил при покупке квартиры, возможности продать жилье не предусматривалось

Мы приехали в ипотечный отдел банка вместе с покупателем квартиры и моим риелтором. Сотрудник пригласил нас в переговорную, где мы заключили договор купли-продажи.

Еще до сделки я отдал покупателю квитанции за последний месяц с чеками об оплате. В них было видно, что долгов у нас нет. Мы указали в договоре все фигурирующие в сделке суммы: первоначальный взнос покупательницы, ее кредит, общую стоимость жилья.

Покупательница отдельно подписала свой договор ипотеки. Затем мне открыли депозит, на который сразу же поступили деньги. 474 тысячи я тут же перевел на кредитный счет и закрыл ипотеку. Остальную сумму я оставил на банковском депозите.

Чем помог риелтор

Мы понимали, что самостоятельно все это не провернуть: нужно вести переговоры с банком и разбираться во множестве документов. Было непонятно, как будут переходить залоги и с чего начинать сделку. Поэтому мы решили воспользоваться услугами риелтора.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Мы пошли в агентство, директора которого я знал лично. Она казалась мне профессионалом, поэтому мы ей доверились.

Мы заключили с агентством недвижимости типовой договор оказания консультационных услуг: оно обязуется информировать нас о вариантах сделок и помогать оформлять документы. В нашем городе в основном заключают именно такие договоры, которые ни к чему не обязывают. Но я знал это агентство, а также на всякий случай предварительно посмотрел отзывы. Решил, что доверюсь им и не буду настаивать на другом документе.

Мы не пожалели, что наняли риелтора. Она фактически вела две наши сделки: продавала квартиру и помогала купить дом. В первой сделке агент нашла покупательницу, договорилась с ней и банком о встрече, а также проконтролировала готовность документов. Во второй общалась с продавцом дома и его риелтором, помогла оформить договор купли-продажи у нотариуса и подать бумаги в МФЦ.

Еще риелтор общалась с банком и проверяла все договоры, чтобы там были правильно указаны фамилии, суммы и сроки передачи денег.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Как делается ипотека на дом

Ипотека на приобретение жилого частного дома имеет свои отличительные черты. Оформить её затруднительнее, чем на квартиру. И банки менее охотно идут на одобрение. В чём причина?

Так как приобретаемый дом – это будущее залоговое имущество для банка, то при любых условиях осуществляется проверка постройки по части строительства и юридической чистоты. Главное условие, как и в случае с квартирой, — ликвидность объекта на протяжении всего периода кредитования. Значение имеет процент износа жилого дома (не больше 40 %), строительные материалы, из которых сделан фундамент, опоры, несущие стены. Всё это влияет на срок службы дома.

Как я продал квартиру в ипотеке

Бетонные опоры и фундамент, каменные или кирпичные несущие стены обеспечивают больший срок эксплуатации дома, чем насыпной фундамент и деревянные стены. Поэтому эти дома считаются наиболее подходящими под ипотеку.

Еще по теме  Как работает кредитный доктор от Совкомбанка

При оценке дома, в том числе, учитываются параметры:

  • дорожная
    инфраструктура и присутствуют ли коммуникации;
  • развитие социальной инфраструктуры в населённом пункте;
  • территориальная близость
    больших городов;
  • дом не должен быть запланирован к сносу;
  • назначение участка земли под домом и безусловное наличие права на владение им, оформление земли под индивидуальное жилищное строительство и наличие статуса поселения. Обязательно должно быть проведено межевание участка земли.

На рынке «вторички» купить в ипотеку дом вполне возможно, а на первичном рынке затруднительно.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Также нельзя купить полдома в банковскую ипотеку. В этой ситуации при продаже залогового имущества результат будет зависеть от третьих лиц, например, соседей. Для банков это невыгодно. Такой вариант возможен только в случае, если остальные доли в собственности на дом принадлежат заёмщику.

Если вы решили приобрести дом с помощью ипотеки, следует заранее изучить банковские условия выдачи кредитов под залог недвижимости на официальных сайтах.

Банковские ипотечные продукты на покупку жилого дома предполагают процент по кредиту выше на 2-3 процентных пункта, чем аналогичные продукты при покупке квартир. Средняя ставка от 12 %, первый взнос от 40 %, срок кредита – не более 360 месяцев. В залог передаётся либо покупаемый дом, либо иная недвижимость в собственности заёмщика. По условиям ипотечного договора на дом допускается максимум 3 созаемщика, включая титульного заёмщика.

Крупные банки, предоставляющие кредит на покупку дома: Юникредит банк, Альфа-банк, Сбербанк, ВТБ 24, Банк «Возрождение». На сайтах этих кредитных организаций есть возможность воспользоваться кредитным калькулятором онлайн и подобрать подходящий срок и ежемесячный платёж.

Рекомендуется подать несколько заявок одновременно в разные банки. Это увеличит вероятность получения кредита.

Как мы нашли новое жилье

Покупателя мы искали долго: больше полугода. Начали с цены в 1,5 млн рублей и дошли до 1,3 млн, снижая по 50 тысяч. Получалось, что продавали квартиру мы по той же цене, по которой и купили ее семь лет назад. Беглый осмотр аналогов показал, что мы в тренде: редкая квартира в этом районе продавалась дороже 1,4 млн.

В объявлении мы не указывали, что жилье в ипотеке. Об этом покупатели узнавали лично от риелтора.

До заключения договора с агентством недвижимости я обращался к частному риелтору, который 4 месяца пытался нам помочь. Он выкладывал объявления только на «Авито» и на своих страничках в соцсетях. За это время на просмотр пришел один человек.

Покупатели были нескольких категорий. Первая — те, кто присматривал квартиру для пожилых матери или отца, которые привыкли жить в хрущевке. Вторая категория — молодые семьи, у которых не было денег на что-то более приличное и в престижном районе. Один раз на просмотр пришла пенсионерка. Ей стало тяжело ходить из своей квартиры, и она хотела переехать из этого же района поближе к остановкам автобусов, магазинам и банкам.

Мы сразу еще раз говорили потенциальным покупателям про ипотеку и уверяли, что знаем законную схему, по которой проходят такие сделки. Конечно, людей в возрасте это отпугивало. Некоторые тут же уходили с просмотра, хотя изначально квартира им нравилась, как и ее цена.

Примерно через полгода на покупку согласилась девушка с ребенком, которая переехала в Череповец из отдаленного района нашей области и жила в съемной квартире. Ее не испугала ипотека, так как она сама собиралась брать кредит в этом же банке. Риелтор убедила ее, что схема сработает и волноваться не о чем.

Теперь нужно было решать вопрос с банком.

Первое, что мы сделали, — подали заявку на предварительное одобрение нового кредита. Этим процессом полностью занималась риелтор. Я отдал ей справку о доходах с работы. Она сама заполнила за меня анкету. Меня заинтересовало, как банк будет одобрять новую ипотеку, если у меня уже есть одна. Но риелтор сказала не волноваться, так как банк будет сразу знать о схеме продажи.

Мы оформляли заявку на сумму ипотеки примерно на 200 тысяч больше, чем нам было реально нужно. Если бы что-то сорвалось, можно было найти другой объект и одобрить его у банка. Поскольку он мог оказаться дороже, я заложил дополнительную сумму. Банк без проблем одобрил все в течение пары дней.

На тот момент мы уже внесли задаток за жилье — 50 тысяч рублей. Мы сразу же добавили в договор с агентством недвижимости продавца пункт «Особые условия». Там было написано: «В случае отказа в предоставлении ипотечного кредита сумма задатка в размере 50 тысяч рублей возвращается». Так мы застраховались от потери денег, если бы сделка сорвалась по не зависящим от нас причинам.

Настало время все посчитать.

Мы продавали квартиру за 1 300 000 Р. Нам требовалось погасить старую ипотеку — 474 000 Р, а затем взять новую. Дом стоил 2 850 000 Р. После погашения кредита у нас оставалось 826 000 Р. Мы использовали в качестве первоначального взноса 700 000 Р, 126 000 Р приберегли для неотложных нужд. Новую ипотеку оформили на 2 150 000 Р на 20 лет под 9%. Ежемесячный платеж — 19 000 Р.

Наша покупательница внесла первоначальный взнос — 232 000 Р — наличными и еще 1 108 000 Р взяла в ипотеку.

Банк фактически навязал мне две страховки на мой новый кредит — в сумме вышло 30 000 Р за страхование дома и моей жизни. В следующем году я сменил страховую компанию и те же самые полисы купил примерно за 15 000 Р.

Необходимые документы

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Для оформления заявки на ипотечный кредит заемщику требуется подготовить для банка документы об уровне ежемесячного дохода за три месяца (справка 2-НДФЛ, копия трудовой книжки, заверенная установленным образом), российский паспорт, любой второй имеющийся документ (водительские права, СНИЛС).

Как я продал квартиру в ипотеке

Дополнительно подготавливается пакет документов на объект покупки:

  • техпаспорт на дом;
  • выписка из БТИ об инвентаризационной стоимости;
  • кадастровый план на участок;
  • кадастровый паспорт на дом;
  • документы на право собственности;
  • оценочный отчёт по предмету залога.

Исходя из конкретного банка и условий перечень документов может быть расширен.

План действий

Оба условия у нас выполнялись.

Вот что нам предстояло сделать:

  1. Найти новое жилье.
  2. Получить согласие банка на выдачу двух ипотек: покупателю квартиры и нам.
  3. Частью денег, которые мы получим от покупателя, погасить свою ипотеку.
  4. Зарегистрировать квартиру на нового собственника.
  5. Вторую часть полученных от покупателя денег использовать как первоначальный взнос по новой ипотеке.
  6. Купить дом.
  7. Зарегистрировать на нас купленный дом.

Вопросы и ответы

Как банк проверяет квартиру при ипотеке – вторичку?

В целях осуществления проверки кредитные организации требуют подготовить целый перечень документов на квартиру. Собственнику прежде, чем продавать квартиру, лучше подготовить их заранее.

Примерный список обычно включает документы, подтверждающие владение квартирой (копия свидетельства о собственности), справка БТИ, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, копии удостоверений личности всех собственников, копия согласия супруга собственника, удостоверенного нотариально, кадастровый паспорт, выписка из паспортного стола о гражданах, прописанных в квартире, технический паспорт. Иногда требуются документы, подтверждающие дееспособность продавца (справки из психоневрологического диспансера, от нарколога о том, что продавец и собственники не состоят на учёте). Документы об оплате услуг ЖКХ в полном объёме. На момент сделки никто не должен быть прописан в приобретаемой недвижимости.

Еще по теме  Как получить кредит Потребительский за 3 шага

1

Квартира в собственности менее 3 лет, подходит ли под ипотеку?

Квартира не подходит под ипотеку, если она в собственности меньше трёх лет. Банки опасаются мошенничества, так как при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трёх лет (для недвижимости, приобретенной с 01.01.16 – пяти лет), с суммы, превышающей 1 млн. руб., необходимо уплачивать налог при возникновении дохода. Часто продавцы просят указать в договоре меньшую сумму продажи.

1

Квартира с газовой колонкой — пройдет ли по ипотеке?

Одной из основных причин отказа в принятии квартиры в залог по ипотеке является наличие газовой колонки. Такое условие повышает риск ликвидации имущества.

1

Дают ли ипотеку в домах 33 года постройки?

Ипотеку на жильё, находящееся в доме 33 года постройки, не дадут, так как износ дома скорее всего будет выше 70 %, и такое жильё не считается ликвидным.

1

Не старше какого года должен быть частный дом для ипотеки?

Существуют ограничения по году постройки на саманные, щитовые, дома из бруса (деревянные). Банк возьмёт их в залог лишь при условии, что они не старше 2002 года постройки.

1

Любую ли квартиру можно выбрать для ипотеки?

Для ипотеки нельзя выбрать любую квартиру. Жильё должно соответствовать требованиям банков к залоговой недвижимости.

1

Что значит: квартира подходит под ипотеку при продаже?

Квартира подходит под ипотеку при продаже, если соблюдены все условия, требуемые банками для принятия недвижимости в залог. Следует учитывать, что у разных банков условия могут несколько отличаться.

1

Как проходила сделка по продаже нашей квартиры

Теперь нас ждала сделка, в которой мы покупали себе жилье.

Сразу возникла проблема. Риелтор посмотрела документы на дом и предупредила, что доли выделены неверно и ни один нотариус такую сделку не пропустит. Дело в том, что после использования материнского капитала владельцы дома выделили детям по 1/100, что не соответствует номиналу сертификата на маткапитал.

После этого мы вышли на вторую сделку. Она проходила в другой день и в другом офисе этого же банка. Я подписал новый ипотечный договор, а затем перевел продавцу первоначальный взнос в размере 700 тысяч рублей со счета, на который пришли деньги от первой сделки. Затем мы все, включая детей и двух риелторов, собрались у нотариуса, которого выбрал владелец дома.

Здесь нас откровенно обманули: не предупредили о стоимости услуг нотариуса и о том, кто именно должен за них платить. У меня не было опыта в таких ситуациях, а риелтор уже уехала занимать очередь в МФЦ, чтобы сдать документы. Агент продавца сообщила, что платить 8 тысяч рублей должны мы. Я предложил ей самой оплатить услуги нотариуса, посчитав, что сложившаяся ситуация — ее прямая вина.

Я позвонил нашему риелтору. Она сказала, что чаще такие расходы делят пополам, но сейчас оплачивать нотариуса должен только продавец, ведь это у него есть несовершеннолетние дети и выделены доли, из-за которых мы все тут собрались.

Как я продал квартиру в ипотеке

Началась ругань. Поскольку к этому моменту у нотариуса мы были уже почти три часа и очень устали, я смалодушничал и согласился оплатить все сам.

В течение нескольких дней я бесконечно напоминал про эти 8 тысяч рублей и даже взял у нотариуса справку о стоимости услуг. Всем участникам сделки я пригрозил, что потом подам в суд, чтобы повыносить мозг.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

В итоге агент пообещала, что продавец оставит нам что-то из имущества. Мы обнаружили в доме три практически новых шкафа, а также костюм и галстук. Одежда не подошла мне по размеру, и я отвез ее в благотворительный магазин, а шкафы пригодились. Я счел вопрос закрытым.

Я заранее попросил у продавца дома расписки о получении средств, хотя особой необходимости в этом не было: расчет мы вели по безналу и у меня остались платежные поручения. Кроме того, все суммы были прописаны в договоре купли-продажи.

Документы мы опять сдали в МФЦ. Регистрация права собственности заняла 10 дней. После этого мы с владельцем дома вновь пришли в банк, где я получил ипотечные деньги — 2 150 000 Р — и сразу же отправил их продавцу. Сделка была закрыта.

Регистрация в МФЦ

Документы из банка мы отвезли в МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре. Я предоставил:

  1. Заявление на регистрацию моей ипотеки.
  2. Письмо из банка, где описывалась наша схема и давалось одобрение на нее.
  3. Новый кредитный договор.
  4. Отчет об оценке стоимости квартиры.
  5. Квитанцию об уплате госпошлины в 2 тысячи рублей.
  6. Заявление о государственной регистрации права собственности и его копию.
  7. Договор купли-продажи нашей квартиры.

Сделку регистрировали 10 дней. Только после этого мы приступили к покупке дома.

Перевод средств

Для продажи квартиры мы использовали типовой договор, который нам составили банк и риелтор

За все время я в глаза не видел денег, которые получил после продажи квартиры. Банк открывал счета, и все расчеты мы производили безналичным способом через терминал. У меня остались только чеки-ордера, которые подтверждали, кто, сколько и за что заплатил.

Фактически произошло перераспределение денег двух клиентов одного банка. На моем счете остались только 126 тысяч рублей, которые я затем потихоньку снимал и тратил.

Ни с покупателем квартиры, ни с продавцом дома мы не подписывали актов приемки-передачи. Этот момент мы отдельно отметили в договорах: они сами и есть подтверждение, что у нас нет претензий друг к другу.

Все это пригодилось, так как сразу после заселения в дом мы обнаружили, что в нем нет воды и систему подогрева водопроводных труб нужно переделывать. Продавец не возражал. Расходы мы поделили на двоих с учетом того, что подрядчик посоветовал более надежную и дорогую систему.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Весь процесс занял не более трех месяцев. Квартиру мы продали в январе, а в марте закончили с покупкой дома. Все это время мы прожили у моей мамы, чтобы сразу освободить квартиру. Покупательница настаивала на том, чтобы въехать как можно быстрее и не переплачивать за съемное жилье. Мы пошли ей навстречу.

Как продать квартиру в ипотеке

  1. Лучше проворачивать подобную сделку в одном и том же банке. И не вкладывайте в квартиру материнский капитал, иначе банк может отказать.
  2. Без риелтора не обойтись, но он должен быть грамотным. Не каждый агент по недвижимости знает, как проводить такие сделки. Обращайте внимание, на кого ссылается риелтор: знает ли он по именам сотрудников банка, в курсе ли, в каком отделении нет очередей и какие документы нужны для МФЦ.
  3. Не стесняйтесь менять типовые договоры под ваши нужды. Прописывайте свои пункты, если это необходимо: о том, что должно остаться в квартире, какие гарантии дает продавец.
  4. Будьте готовы, что может возникнуть разрыв по времени между продажей и покупкой, поэтому продумайте запасной вариант с жильем или оставьте деньги на аренду.

Как продать квартиру в ипотеке

  1. Лучше проворачивать подобную сделку в одном и том же банке. И не вкладывайте в квартиру материнский капитал, иначе банк может отказать.
  2. Без риелтора не обойтись, но он должен быть грамотным. Не каждый агент по недвижимости знает, как проводить такие сделки. Обращайте внимание, на кого ссылается риелтор: знает ли он по именам сотрудников банка, в курсе ли, в каком отделении нет очередей и какие документы нужны для МФЦ.
  3. Не стесняйтесь менять типовые договоры под ваши нужды. Прописывайте свои пункты, если это необходимо: о том, что должно остаться в квартире, какие гарантии дает продавец.
  4. Будьте готовы, что может возникнуть разрыв по времени между продажей и покупкой, поэтому продумайте запасной вариант с жильем или оставьте деньги на аренду.
Оцените статью
Все о путешествиях
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.